住宅ローン仮審査における収入合算のメリット・デメリット

50代半ば・低年収・フリーランスという一般的には不利な属性条件と概算の新築費用(5,500万円)を考慮すると、私一人では住宅ローン仮審査の通過はダメかもしれないと感じていました。

そこで営業さんと相談して夫婦での合計年収をベースに審査する収入合算を提案されたのです。

そもそも収入合算とは

住宅ローンで借りたい金額(借入希望額)を二人三脚体制で返済する旨を伝えて、銀行側の融資限度額を引き上げる手段になります。

ひとりよりふたりなら多少の大きな借入希望額も認めてくれるだろうという期待も込みです。

似たような言葉でペアローンがありますが、それについては後ほど。

ちなみに収入合算には契約形態が2種類あり、どちらになるかは金融機関によって異なります。

仮審査を申し込む前に、対象の金融機関がどちらの契約形態を採用しているかを必ず確認してくださいね。

シンプルに単独での申し込みはハードルが高いと感じたからです。

そんな大層な理由なんてないですよ。

イチがバチかよりは少しでも確率を上げて仮審査を申し込みたいじゃないですか、いろいろと書類も準備するわけですから。

銀行側は申込者の借入希望額に対して、さまざまな観点から融資限度額を定めますが、この計算や設定基準は完全にブラックボックスなので、ノウハウ的なものは存在しないといわれています。

今回、奇跡的に満額回答をもらいましたが、手続きなど仲介・代行してくれた営業さんからの「多分、大丈夫ですよ」の言葉しかすがるものがないのが現実です。

収入合算での仮審査申し込みを決める前、高額な新築費用に怯んでいた私に営業さんが「FPさんのライフプランシミュレーションで将来の家計の動きを見て進むか引くか決めてもいいのでは」との提案がありました。

毎月の想定ローン返済額・年収の推移・生活費などを現時点から90歳ぐらいまで家計の収支を数値で「見える化」した結果、80歳時点でも預貯金が残る試算結果が出たんです。

この結果は予想外でびっくりしましたね。

だからといって、この試算結果を銀行に提出するわけではないので、融資限度額の引き上げには直接的な有効性はありません。

しかし仮に満額フルローンでも生活水準を下げずに返済し続ける可能性があるという点では、仮審査に対して前向きになれた要因といえます。

世間一般では「借入額を増やす手段」として紹介される収入合算ですが、実際に仮審査に向けて動く中で、私自身しっかりメリットが感じられました。

借入希望額に手が届く可能性が高まる
実際に満額回答をもらいましたから、合算だと単独では難しい借入希望額でも審査が通る確率は上がるといえそうです。
返済の余力を示せる
銀行は年収における年間返済額の割合も見てます。一人より二人分の年収がベースだと、その割合は下がりますから、余力をもって返せる世帯と判断してもらえるかも。
夫婦で責任を分担
どちらか一方に全責任を負わせなくて済むので、まさに二人三脚を体現する感じですね。

申し込み前に必ず把握しておきたい項目です。

返済不能は避けるべき事態ですが、だからといって何も考えないのはリスク管理とはいえません。

私がとるべき手段は以下の3つです。

これは手を打つ順番でもあります。

まずは銀行との話し合いですが、その時の年齢によっては話し合いの猶予もないかもしれません。

次の手段はリバースモーゲージですが、詳細な説明は省きますけど要は新たな融資で住宅ローンを一括返済し、以降の毎月の支払いを新たな融資にかかる利息のみに切り替えるものです。

新たな融資の元本返済は、契約者が亡くなったあとに担保となっている土地と建物で清算されるしくみです。

これだと家に留まれるんですけど、土地と建物の評価額の範囲内での借り入れが条件となるため、状況次第では利用できない可能性があります。

やはり最後の手段は売却になるでしょう。

収入合算はあくまでも融資額の上限を底上げする手段なので、返済不安を解消するものではありません。

「返済に不安があるなら収入合算とかせずに借入希望額を下げればよかったのでは？」

それ、ごもっともな意見ですが、最悪なのは仮審査に通らない結末なので、それを避けるために収入合算を採用したまでなんですよね。

だから収入合算は仮審査において良い方向に働きましたが、その一方で返済負担は大きくなるというトレードオフを受け入れました。

これが吉と出るか凶と出るか、はたして、どうなることやら。