フラット35の仮審査が通りました。
それは素直にうれしかったのですが、現時点では本審査は受けないことにしています。
承認を受けながらも、なぜ本審査に進まない結論に至ったのか、その判断の過程を書いておきたいと思います。
そもそもなぜフラット35の仮審査を？
単純に魅力的な理由があったからです。
固定金利の安心感
金利が変わらないというのは返済計画を立てる上でとても助かります。
毎月いくら払うかが最初から最後まで決まっていれば、家計の見通しも立てやすくなるからです。
50代半ばからのローン・・・。
将来の金利動向まで気にしながら返済を続けていくのは、正直しんどいものがありますよ。
「金利が上がったらどうするか？」という変動金利だと免れない不安を抱えたまま還暦を迎え、70代に突入してやがて80代へと入っていくわけですから、順調であれば。
そんなヤキモキやピリピリを感じながら老後を過ごすより、最初からカッチリ決まった金額で金利動向に左右されない固定金利でいこう、そんな気持ちがあったんです。
変動金利だけに依存する不安の払拭
私はフリーランスで収入は一定せず、さらに決して高い収入レベルではありません。
見方を変えると「安定した低収入ぶり」とも言えますけど(ほっときなさいよ)
そういう背景の中で、思い切ったことをしでかしているわけで、もう細い細いロープで綱渡りをし始めているんです。
民間の変動金利ローンだけに頼って決め切るのが怖かったので、フラット35も選択肢に入れました。
民間ローンが思うように使えなかったときの保険という気持ち、それは確かに持ってましたね。
金利優遇制度
固定金利は変動金利より高いのが相場です。
金利の優遇制度活用で変動金利並みになったら、おいしいかもしれない・・・。
そんなゲスな思いもありましたよ。
本審査を受けない理由
仮審査を通ったのに本審査を受けないと結論付けた理由を話します。
固定金利の安心感 vs. 毎月の返済負担
固定金利は確かに安心感はあると思います。
返済額が変わらないから、将来の見通しは立てやすくなります。
それは本当にそう感じています。
ところが、その安心を得るためのコスト、つまり毎月の返済額が重すぎました。
金利タイプの良し悪しではなく、わが家の家計との相性で見たとき、固定金利の返済水準を毎月維持し続けるのは苦しい、という判断になりました。
「安心できるローン」と「返済可能なローン」は同じではありません。
フラット35は安心できるローンだったと思いますが、わが家が無理なく返済し続けられるローンではなかったというのに気付きました。
入居後の支出も考えた
返済額だけを見て判断したわけではありません。
住み始めてからの継続的な支出も頭に入れておく必要があったからです。
- 火災保険の更新(5～10年ごと)
- 固定資産税(毎年)
- 引越し費用
- 家具や家電の買い替え
- 通信費
- 設備のメンテナンス費用
- 外構の維持費用
ざっと挙げただけでもめまいがしそうですが、それだけではありません。
子どもは大学に進学したばかりですし、しかも一人暮らしです。
老親への帰省と諸々の支援に、1台しか持ちませんが自動車の維持費や整備代も避けられません。
家を持つというのは返済だけでなく、こうした固定的な支出を丸ごと引き受ける意味もあります。
全体像を見たときに返済額が少しでも軽いほうが、私の中では「安心」という気持ちが固まっていきました。
老後資金との兼ね合いも無視できない
50代半ばでの住宅ローン契約だと必然的に返済期間が短くなります。
どうしても毎月の返済額が上がりますが、それとは別に老後の資金を準備する時間も限られるという現実。
私には退職金などという期待の一時所得はありませんから、老後資金の土台作りとなるものがありません。
地盤改良が必要です、家の話題だけに。
一般的、つまり会社員や公務員など雇用されいてる方々と同じ感覚でローンを組んでいいわけがないんです。
返済を終える頃には現役として働ける時間が残り少ないどころか、天国への階段が見え始めます。
まだ残債がたっぷり残っているにもかかわらず収入が年金頼みになる可能性も高いんですよ、高齢のフリーランスは需要が微妙なので。
だから老後資金は今から準備に入りますが、毎月のローン返済と同時に無理なく進めるにはどうすればいいかを考えると、返済額は少しでも抑えたほうが良いだろうとの考えに至りました。
優遇金利でも厳しい
フラット35を狙った理由でもあるんですけど、実は金利優遇のチャンスがあったんです。
最初の5年間のみの適用ですが、これを活かすなら本審査を前倒しで申し込む必要があり、早々の決断をしなければなりませんでした。
ところが優遇金利の幅は思ったより小さく、返済額も微々たる減少しか期待できません。
しかも期間5年と比較的短いにも関わらず、決断だけは目の前に迫っているんです。
焦って本審査に向かったところで、後悔するのではないかなと考えました。
やはり変動金利と返済額を比較すると高いので、怖気づいてしまった面もありますね。
民間ローンとの比較で重視したこと
返済額と返済期間が最優先。
それ以外にも考慮した部分はありました。
今の家計状況で対応できる可能性
フラット35は将来の金利変動に強いローンです。
返済額が変わらないから金利が上がっても影響を受けないのは、大きなメリットといえます。
一方、民間の変動金利ローンは必ず半年に1回、金利の見直しがあります。
日銀が金利を引き上げると決める、世界の情勢に何か変化があって金利が上がる、そんなきっかけで金利が上昇すると返済額が増えますし、そのリスクを背負い続けなければなりません。
それだけに安定という意味では、フラット35の方が優れています。
しかし一番重視したのは「今の家計状況で無理なく進められるか」という点。
将来のリスクも大事ですが、まず向こう10年間の返済に耐えられるか、という考え方に行き着きました。
向こう10年というのは私が年金受給者になる頃で、第一の区切りとして設定したまでです。
将来の収入変動に耐えられるか
フリーランスには会社員にはない不確かさがあります。
収入や仕事量は波がありますし、年齢を重ねていくと体力的な問題や仕事の質にも多少のの変化も出てくるでしょう。
「頑張って稼いでリカバーする」という昭和的な脳内戦略は全く通用するとは思えません。
だから生活を圧迫しない範囲で返済できる計画が必要で、返済額が少し下がるだけで心理的な余裕はまったく違ってきます。
そうなると選択肢は変動金利しかないわけですけど、いくらなんでも将来は固定金利レベルに上昇することはないと、根拠なく期待している自分もいます。
いろいろと根拠があったりなかったり、ふと都合よく考えてしまうもんだなと、自分に呆れます。
でもね、きれいごとは言ってられないっすよ!!
安心感と返済負担のバランス
フラット35の安心感と実際の負担、どちらを取るかという話です。
具体的には数万円違うんですよ、金額だけで言えば。
返済期間に1.2年の違いもあるんですけど、それでも数万円はデカイです。
本審査を受けないと決めた心境
今はスッキリしてますよ。
もったいないけど……
承認されたのに、その機会を手放す。
正直、惜しいという気持ちはありました。
仮審査に動いてくれた営業担当の方には、少し申し訳ない気持ちもあります。
ただ、最初から「試しに出してみましょう」と提案されたうえで進めていたので、双方に気まずさはまったくありません。
それでも、段取りをしてもらった手前、感謝と申し訳なさが入り混じっていました。
せっかく通った承認を使わないということは、安心材料を一つ手放す意味もあります。
金利の魅力に勝てなかった面も
あらかじめ想定はしていましたが変動金利との差は大きく感じました。
毎月の返済額の差が現実的な判断を引き寄せた部分は確かにあります。
今は見送ることにしましたが、以下のような希望が残ってますから再審査の可能性も。
- 実際の融資実行は1年以上後
- 住宅設計が仮プラン(コストダウンの余地あり=融資希望額ダウンもある)
- よりよい優遇金利の条件があるかもしれない
- 老後資金を含めて家計の改善も見込める
なのでフラット35にかかわらず、まだ別の金融機関を選べる時間があるのはアドバンテージです。
まとめ
今の時点ではフラット35と我が家の家計状況を照らし合せると、フィットしないと結論付けています。
住宅ローンの仮審査はホンの入口の話で、本当に問われるのは「続けられるかどうか」だと、つくづく実感しました。
まだ長い道のりですから状況も変わるかもしれませんし、また、新たな作戦を営業担当者と考えるかもしれません。
FPさんも味方に付いてますし。
これからは設計上のコストダウンも期待できそうなので、とことん返済金額のラインを下げたいと思います。
