当初の提案から標準仕様として含まれていて「ん？」と思いましたが、あえて触れずに打ち合わせを進めてきました。

まあ、良かれと思って付けたのかはわかりませんが、ぶっちゃけコスパには懐疑的。

暮らし方・今後のライフスタイル・家づくり全体の予算・状況の変化などから、今の段階では太陽光発電を外す方向です。

3つの理由があるので、順にお話ししましょう。

理由1 予想した費用回収期間とのズレ

シンプルに元が取れるのかという費用対効果への疑問でした。

電気使用量の増減

まず考えたのは現状の電気使用量です。

新居に移り住んだからといって電気使用量が極端に増えるとは考えにくい。

テレビを日中つけっぱなしにする習慣もありませんし、在宅での仕事が主だとしても電力を大量に消費する内容ではありません。

まして新居自体が電気を食う仕様なんて本末転倒ですから、どう考えても電気使用量が跳ね上がる可能性は薄いんですよね。

となると太陽光発電による削減効果は大きくないかもしれない、そんと感じがしています、蓄電池もないし。

発電量と費用対効果の試算

試算はシャープの「ソーラー簡単シミュレーション」を利用させていただきました。

結果は以下のとおりです。

条件

• システム容量：5.2kw
• 平均月額電気代(過去1年の実績から)：8,574円

試算結果

• 年間発電量目安:6,240kWh
• 設置費用目安:1,508,000円
• 節約できる電気代（1年目）:12,458円/月 ←平均を上回るので電気代実質ゼロ
• 節電収益:2,685円/月、売電収益:9,773円/月
• 償却期間(投資の回収):16年

運用20年での換算

• 節電収益総額:839,018円
• 売電収益総額:1,009,812円
  1年目～4年目:24円/kWh、5年目～10年目:8.3円/kWh、11年目以降:7円/kWh
• 収支予想額:340,831円
  収支予想額 = 節電収益総額 ＋ 売電収益総額 – 設置費用目安 ＋ 補助金
  ※有償メンテナンス費用等は含まない

導入前後の比較

毎月の電気代がほぼゼロになる試算は魅力的です。

20年間での約34万円もプラスですが、この試算にはパワーコンディショナーの交換や修理など有償メンテナンス費用が含まれていませんので、おそらく数字としては下がるでしょう。

しかも電気料金の上昇や売電価格の変化など不確定要素だらけですから、率直な感想は「回収期間が思ってたんと違う」というものでした。

10年ぐらいならワンチャン・・・という思いもありましたが結果は16年との予測。

利益も決して大きいとは言えないので是が非でも導入したい設備とまでは感じられないので、やはり外す方向になると思います。

理由2 金利上昇で住宅仕様を見直し

2度の政策金利上昇が仕様全体を見直すきっかけになりました。

返済額の負担が増える

契約から着工までが長いと起こりうるリスクが現実となってしまいました。

2025年12月と2026年6月の半年余りで政策金利が0.5%から1%に倍増。

昔はもっと金利が高かった、なんて若かりし頃の武勇伝を聞くぐらい生産性のない話も耳にしますが、当事者としては大変手なんですよ。

今の段階で月12,000円ほど返済額が増加します。

実用性重視の家づくりに加えて、そもそもの建築費の減額に手を付けなくては家計が持ちません。

さらなる金利上昇に備える

2026年の後半も金利上昇の機会があるかもしれません。

さすがにそれはないと楽観視するより、できる限り手を打っておくほうが現実的です。

最後の手段は平屋を諦めて基本設計を1.5階に大幅変更する気持ちもあります。

2階建てが最も建築費を抑えられますが、平屋との中間である1.5階で、すでに間取りの自作をスタートしています。

理由3 コストダウン対象のひとつ

標準仕様として建築費に含まれていますが「どうしても欲しいもの」ではないので削除リストにピックアップしていました。

停電・災害への備えとしては負担が重い

太陽光発電の解説記事では停電や災害時の備えとしてメリットがあると語られます。

しかし、今、住んでいるエリア周辺では20年以上停電なし、災害による被害もなし、避難経験もありません。

今後も安全とは言い切れませんが防災目的で高額な設備投資の必然性は薄いと感じています。

削減効果

設置費用(初期費用)が不要になりますし、パワーコンディショナの交換費用や定期的なメンテナンス費用といった維持管理費の負担がなくなります。

試算結果のとおり初期費用の推定額である150万ほど削れるとベストですが、今の段階では目標値として折衝するしかありません。

とはいえ大きな削減効果が期待できます。

標準仕様は外せる

標準仕様は変更できない、制限があるように感じるかもしれませんが、私は外すかもしれないという話を早い段階で伝達していたので外す方向に進めました。

注意点

標準仕様から外しても費用が差し引かれるかどうかはハウスメーカー次第のような気がしています。

または基本設計段階であればOKで詳細設計の段階だとNGだとか、まずはルールの確認をしていたほうがいいかもしれません。

後付けはしない

将来的に後付けする選択肢は、今のところはないですね。

余命というと少し重い言葉になりますが残り時間は若い人より確実に少ないので、今は外して将来必要になったら後付けすればいいという先延ばしはできないですよ。

まとめ

契約後に金利上昇というコチラとしてはよくない流れ。

より建築費全体を見直す機運が高まり、結果として投資効果に疑問を抱いていた太陽光発電を、標準仕様にもかかわらず外す方向で進めています。

太陽光発電に限らず「なんとかなるやろ」という根拠のない楽観的姿勢は浪費につながるだけなので、細かいところまでチェックしていく所存です。

が、はたして、どうなることやら。

2人暮らし向けの平屋だと、大抵は20～30坪が推奨されてますね。

私の場合、広さはあえて後回しにして、どう暮らしたいかという視点を間取りに反映していった結果、推奨の範囲内でちょうどいい広さに収まりました。

ちょうどいい広さは2人の話し合いで決まると実感したので、もし、広さのイメージが沸かない場合は、まずは私らの体験と調査から20坪・23坪・30坪を軸に検討するとよいかもしれないです。

その理由などを書いてみますネ。

省スペース派なら20坪

シンプルで必要最小限を意識した暮らしなら20坪ぐらいから。

2人暮らしに十分な広さ

20坪は約66平米です。広さがピンとこないですよね。

マンションで言えばファミリー向けとして大体70〜80㎡前後が主流ですから、感覚としてはそれに近いイメージです。

3LDKだと工夫が必要

20坪で3LDKを望むとLDKが12〜14帖ほどで収納スペースも限られてきますので、通路をなくして各部屋をLDK経由でつなぐ設計など間取りの工夫が前提になります。

部屋数よりも広いLDKを優先したいならよいですが、それぞれの個室を確保したい場合は設計士との綿密な打ち合わせが必要です。

建築費も維持費も抑えやすい

20坪のもう一つの大きな魅力はコストの低さです。

延床面積を抑えれば建築費用は下がり、さらに固定資産税・光熱費・将来の修繕費など維持管理のコストも広い家と比べると抑えやすくなります。

住み始めてからのランニングコストを節約したい、老後の暮らしも見すえて設計したい場合もコンパクトな間取りは合理的です。

収納やゆとりは少し犠牲に

収納量はどうしても限られますので、趣味の道具や季節用品を保管するスペースの確保となると難易度は高くなります。

また来客の対応と宿泊スペース、ちょっとしたプライベート空間も容易ではありません。

欲張ると20坪ではすぐに手狭になるため何を優先して何を手放すか、明確にしておいたほうがよいでしょう。

ミニマリスト志向にぴったり

「物を増やさない暮らしをしたい」「掃除や管理の手間をできるだけ減らしたい」

そんなシンプルライフを志向している2人なら20坪の平屋はとても相性がいいと思います。

コンパクトなだけに空間全体に目が届きやすく、家の中をすっきりと保ちやすい。

持たない暮らしを実践中、新築を機に暮らしをリセットしたいと考えているなら、前向きに検討の価値がある広さです。

バランス派なら23坪

広さとコスパの両方を得たいなら、23坪という数字はひとつのポイントです。

2LDKにも3LDKにも対応しやすい

23坪（約76㎡）になると間取りの選択肢が広がります。

20坪では窮屈になりがちだった3LDKも収納や動線も工夫次第で実用性や機能性が格段に向上します。

2LDKであればLDKや水回りに余裕が持てますので、部屋数も確保したいけれどリビングも広く使いたいという要望に応えやすいといえそうです。

長期優良住宅に対応可能

23坪は約76平米。

これは長期優良住宅の認定に必要な床面積75平米以上という要件を満たす広さで、住宅仕様とコスパを考えると大きなポイントになるんです。

税制の優遇や補助金の恩恵を受けたい、耐震性・断熱性・メンテナンス性など高いレベルで仕上げたいなら、認定を前提とした広さでの検討がよろしいかと思います。

私らはこのぐらいの広さで落ち着きました。

コンパクトさとゆとりの中間

広くもなく狭くもない絶妙な広さが23坪だと思います。

20坪でのトレードオフもなく、かといって30坪ほど持て余す感覚もありません。

建築費もある程度は抑えつつ、日々の暮らしにちょうどいいゆとりを確保できる広さの印象です。

最低限より少し贅沢に、でも大きな家のような距離感は要らない。

そんなバランスが取りやすい坪数だと思います。

間取りの自由度が高まる

20坪では難しいようなパントリー・シューズクローク・広めの洗面脱衣などを間取りに組み込みやすくなります。

回遊動線（一周できる動線）を取り入れる余地もあるので日々の家事がラクになる設計にも対応しやすくなります。

性能とコスパをいいとこ取り

断熱性や気密性といった住宅性能を高めようとすると床面積に比例して高額になります。

23坪だと、ある程度は建築費を抑えつつ住み心地や省エネ性能もしっかり確保できる、いいとこ取りを実現できます。

ゆとり派なら30坪

広さに妥協したくない気持ちがあるなら30坪以上が推奨だと思います。

3LDKでも余裕あり

30坪（約99㎡）以上ともなると3LDKの間取りでも十分すぎるゆとりが生まれます。

LDKを18〜20畳ほど確保しながら個室も要望どおりの広さで設けられます。

収納も各所にしっかり組み込めるためモノが納まらない悩みは、よほどのことがない限りは無縁だと思います。

2人暮らしとしては至極の段階に入っていくものと考えます。

趣味部屋や書斎も作れる

2人それぞれの個室のほかに趣味・コレクション・ヨガ・ストレッチ用のフリースペースや書斎の導入も不可能ではありません。

さらにロフトをセカンドリビングにして映画鑑賞やゲームを楽しむ時間を過ごせます。

リフォームにも対応しやすい

10年・20年先、暮らし方に変化が生じたとしても、これぐらいの広さがあれば適した住環境にリフォームがしやすいと思います。

それぞれの時間を楽しめる

50代の夫婦ともなると四六時中一緒にいるより、適度な距離感を保ちながら暮らしたいという意見も少なくないですよね。

一方がリビングでくつろいでいる間に、もう一方は自分の部屋で好きなことをする。

いい感じではありませんか。

30坪以下でも、それぞれの時間を楽しめる間取りは可能ですけどテラス・中庭・小上がり・ヌックなど、どちらでも使えるスペースがあると、また違った雰囲気で過ごせるのでいいかもしれませんね。

まとめ

家を求めるとき、広さより間取りを気にしませんか。

賃貸や建売住宅の物件情報で、真っ先に見るのは価格や家賃ですけど、その次は間取りでしょ？

面積からチェックする人は、そういないのですよ。

この記事では20坪・23坪・30坪にあえて分けましたけど、坪数から広さなんて想像できませんよね？

それが文字だけで伝える限界。

広さのイメージをつかみたいなら、モデルハウスを見学するか、間取り集を眺めるといいですよ。

そこで建築系サイトでの間取り解説、さらには書籍も読み漁りながら無料の間取り作成ツールを使って約2週間、トータルで20回以上の試行錯誤の末、やっと最適な玄関とホールを導き出せました。

おかげで納得の空間になったので、私なりの考え方や過程を備忘録として書いておこうと思います。

なお、用語については以下の意味で書いてますが混在してます。ご了承ください。

• 玄関：たたき(靴を脱ぎ履きするスペース)
• ホール：玄関のたたきから室内に上がるスペース(玄関ホール)や居室同士を繋ぐ通路

玄関とホールへの考え方

私たちのコンセプトは「2人の秘密基地」で来客も想定していないので、玄関やホールに広さ・豪華さ・解放感などは求めていません。

大多数の方とは真逆な考え方でしょうね。

玄関で長居はしない

私らの日常生活では、1日に玄関を使う時間はせいぜい1～2分。

ある朝、奥さんに許可を取って計測したら32秒で、帰宅時も同じ程度なんです。

雨天時だと傘の取り出しなどがありますが、それでも5分はかかりません。

宅配の対面受け取りも秒単位で終了。

暮らしの実態から玄関やホールにコストをかける必要性はないと結論付けました。

こだわり優先順位は高くない

コストアップを避ける目的で建物の床面積を絞っていたので、玄関とホールの占める割合が高いと収納や他の居室にしわ寄せが来るのですよ。

そもそも玄関やホールに大したこだわりもないですし、今の住まいも狭い玄関ですが違和感なく過ごしてきたわけですから同等レベルでもよいぐらい。

並んで靴を履くことはない

夫婦が並んで玄関に立つ、靴を履くなんて、ほとんどないんですよ。

出かけるにしても一方が先に靴を履いて外で待つか時間差で玄関に来るかのどちらか。

1人で無難に靴が履けるスペースであればOK。

来客のために作るのではない

来客を意識なんてしません。

極論、通り過ぎるだけの空間と認識してますので。

特別な造作もせず小さな箱型玄関収納だけにして掃除の手間も少なくします。

求める機能はたった3つ

1. 靴を脱ぐ・履くの動作ができる
2. 傘を仕舞える
3. 宅配の対面対応ができる

メインはこの3つです。

アウター・アウトドア用品・買い物の荷物が置けるスペースが欲しい方もいらっしゃるようですが、私らは早くリビングに行きたい派ですから玄関で靴を履いたままウロウロ、ゴソゴソしたくないんですよ。

老後を見据えて

たとえば車いすでの生活を余儀なくされたとしましょう。

ポーチから玄関を通って玄関ホール、そしてリビングに入るまで、できるだけ距離は短いほうが望ましいと考えました。

リフォーム工事の費用や工期も抑えられますから合理的だと思いますし、設計士さんも共感してくれましたから方向性としては間違ってはいないはずなんです。

車いすを想定しなくてもユニバーサルデザインの観点から段差をなくす、あるいは小さくする、手すりや腰掛けを後から追加しやすくしておく設計が、将来に向けて有効なんじゃないかなと思いました。

2週間の試行錯誤で導き出した間取り

具体的には以下のようになりました。

• 玄関(たたき)：1帖≒1.6平米・幅1820mm×奥行910mm
• 玄関ホール：1.5帖≒2.5平米・幅1820mm×奥行1365mm
• 通路：2.5帖≒4.1平米(L字形)・幅910mm

※幅と奥行きは壁芯でのサイズ
※壁の構造は3.5寸の柱に12.5mmの耐熱ボードと仮定

もう少し削りたかったのですけど限界でした・・・。

※部屋を繋ぐ通路は掲載していません。

玄関幅は狭い部分で1200mmぐらい

壁の厚みを考えると内寸は1670mm前後。

奥行き400mmの箱型玄関収納が入りますから、実質の幅は1200mmぐらいかと。

一応、巻き尺で1200mmを体感してみましたけど、今の住まいの玄関よりは確実に広いのでOKです。

奥行きはホール込みで圧迫感を低減

奥行きに関しては、たたきと玄関ホールの段差も極力小さくしますし、圧迫感はないレベルになると思います。

壁には手すりか腰掛けを付けられるよう、下地の位置は今後の課題になります。

玄関収納もコスト優先

玄関収納は幅900mmのカウンタータイプと吊り棚、それに幅300mmのトールタイプを組み合わせる、いわゆるコの字スタイルを想定しています。

トールタイプに鏡をつけるかどうかは迷い中。

夫婦ともに靴には全く興味がなくて手持ちもめっちゃ少ないから、もっと小さくてもよさそうなんですけどね。

靴を履いて出し入れせずに済むよう、たたきと玄関ホールをまたぐ位置に置きます。

また少しでも圧迫感を緩和するため床置きではなく、少し浮かす可能性もありますが価格で決めます。

とにかく玄関とホールは余計なモノは置きたくないですね。

通路の必要寸法

図としては出してませんが各部屋へつながる通路の意味でのホール（廊下）の幅については、建築基準法上の最低基準が780mm以上は確保しています。

今の住まいが860mmぐらいなので、少なくともそのレベルは確保したいですね。

面積でいえば2.5帖ですけど、動線を考えると、これ以上は削れませんでした。

当初案との比較

当初に提示されていた案と比較してみます。

ポイントは通路の分離

 ←これがこう→

当初は玄関ホールと通路が兼用になっていました。

下はリビング、上は個室なんですけど、リビングから個室に向かうときに玄関を横目に通るんですよ。

室内に上がったら玄関は見たくないですし、寒い時期だと冷えた玄関をヒートショックリスクを負って通過する意味が分からないので分離したんです。

壁一枚だけの造作、玄関正面から奥への目隠しなんですけど、これがあるから通路がグネグネして動線としてスマートではないので分離は正解でした。

コンパクトになって動線もスッキリ

実は玄関・ホール・通路の合計面積は変わっていません。

造作となる玄関クロークを無くしてコストダウンしつつ、通路の動線もジクザクからL字に単純化されたので考え抜いた甲斐はありました。

なにより移動のために玄関を横切るという秘密基地としては論外な造りを排除できたのが個人的には最大の達成感がありましたね。

たたきと玄関ホールは室内への関所と思っています。

3つのメリット

玄関・ホールを変えただけですが十分なメリットが得られました。

他の居室の収納を増やせた

直接、作用してるようには思えないかもしれませんが、今の住まいと比較しても2倍になってます。

単に玄関・ホールの考え方を他の居室に応用しただけなんです。

たとえばリビングを20帖から14帖にして、削った6帖を収納に割り振ったとか、そんな積み重ねですね。

ただし私らだから納得した方法なので、これが当てはまる人はほぼいないと思います。

玄関を通らず各部屋へ移動できる

玄関ホールを経由して各部屋に移動するのが、どうしても違和感がありました。

動線の起点は玄関ホールではなくリビングではないのかと。

家の中心ですよリビングは。

たとえば起床して個室から玄関ホールを通ってトイレへ行く、あるいは洗面所で顔を洗う、キッチンで朝食をとるという一連の行動の都度、玄関ホールを行き来するのは果たして最適なのかと。

回遊動線を望むなら玄関ホールを経由しない設計が効率的だと思います。

滞在時間に見合う仕様とコスト割り

建築費用は住宅仕様や面積に比例します。

そこに滞在時間や機能性を加味すると、どの空間にコストをかけるべきか優先順位が決めやすくなるんですよ。

滞在時間は言わずもがなですが機能性については「居心地」「快適さ」「家事労働」などをイメージするとよいかもしれません。

少なくとも私は、そう考えました。

1日のうち玄関やホール・通路を使う時間はほんの数分の一方でリビングや個室には数時間は滞在します。

にもかかわらず使用頻度が少ない場所に面積と費用を割くのは費用対効果、いわゆる投資のバランスが取れていません。

玄関は家の顔なんて誰が言ったか知りませんが、住むのは私らですから、あいまいな指標に踊らされてムダにハイスペな空間にするのはまっぴら御免です。

広い玄関とホールが向いている世帯

ここまで50代夫婦の家づくりにおける玄関とホール、通路について書きましたが、世帯構成やライフスタイルが違えば、私らとは全く違う考え方が最適だと思います。

子どもがいる世帯

子どもの人数や年齢にもよりますが、朝の玄関は忙しい場所になるでしょうね。

ご夫婦が会社員ならなおさらです。

仮にですよ、子どもさんが友達を連れてくる機会が多ければ、玄関やホールの使用頻度は格段に上がります。

となるとあらかじめ、たたきは広めに取って玄関ホールも余裕を持たせるほうが、いいかもしれませんね。

土間での保管を望む世帯

キャンプ・スポーツ用品・ベビーカー・自転車などを土間収納で保管したい場合は、玄関の広さと段差の処理は最重要課題になりますね。

ちょっとした工作なんかもと考えると、もはや玄関だけでは対応が難しく、インナーガレージのレベルで基本設計に落とし込まないといけないかも。

来客が多い・人が集まる世帯

来客が多い世帯では玄関に「もてなし」の機能や役割が欲しいところでしょう。

複数人が同時に靴を脱ぎ履きできる広さはもちろん、ちょっとした立ち話ができる、荷物を仮置きしてしばしの歓談を楽しむなんて想定もあるなら、テラスのような仕様がいいかもしれないですね。

二世帯・多人数の世帯

同居する人数が増えれば玄関を使う頻度は格段に高まります。

二世帯住宅なら玄関を共用するか別にするかは最初の課題となるでしょうし、3世代が一緒に暮らす世帯では、どの年代でも使い勝手の良い玄関を作る必要がでてきます。

さらに大人数の世帯では靴・傘・外出グッズの量もハンパないでしょうから、収納量を確保するには面積もそれなりに必要ですよね。

まとめ

家づくりを終えて振り返ると、玄関・ホールの見直しは「面積を削る作業」ではありませんでした。自分たちの暮らし方を言語化する作業だったと思っています。

注文住宅の醍醐味は自由設計ですが、逆に自由設計だからこそオーバースペックに気づきにくい面があります。

しかも玄関やホール、通路はあまり考えずに設計を進めてしまった世帯は少なくないようです。

その理由は明確な設計基準がないからだと思います。

ハウスメーカーや工務店には自社での基準はあるでしょうけど、その基準が自分らにあっているとは限りません。

今回の探求で、それが本当によくわかりました。

たかが玄関、たかがホール。

どうか流されずに納得できる仕様にしてくださいね。

特に複数のハウスメーカーが一堂に集まった総合住宅展示場は、情報収集の場として多くの人が最初に足を運ぶ場所ですが「営業されて面倒そう」「子連れで大丈夫か」「何も決まってないけど・・・」といった不安も。

ところが実際に足を運んでみると少し様子が違う面もありましたので、先ほどの3つの不安対処法とちょっとでもお得な情報を得る4つの利用法をお伝えします。

3つの不安対処法

事前に対処法を知っておけば総合住宅展示場の面倒そうなシーンはほぼ防げます。

1.しつこい営業

まず、客寄せのために総合住宅展示場があるのですから、営業されるのは当たり前というスタンスで会場に行ってください。

到着して寄ってくるのは各ハウスメーカーの営業さんではなく、大抵の場合は場内スタッフさんで、チラシ配りやイベント、ブースや場所案内など担っています。

いきなりアンケートは求められませんが、そういうタイプの総合住宅展示場なら「アンケートは後にしたい」と一言伝えるだけで十分です。

それでも強引に迫ってくるようであれば、どこのハウスメーカーを担当しているのかを聞いて、はっきり「押しの強いメーカーさんは苦手なので・・・」と言って、もう離れましょう。

気分を害したら、そのまま会場を後にしてもいいですし。

すんなりと断わりを受け入れてくれたら、見た目で気に入った建物に入るか、少し気になるハウスメーカーさんの元へ向かいましょう。

2.何も決まっていない

ノープランでの来場でも臆する必要はありません。

すべてを決めて来る人より、どちらかといえばノープラン派のほうが多いと思います。

とにかく何も決まっていない、何を見ればいいのかわからない人が家に関する情報を得る場所ですから、後ろめたい気持ちは持たなくていいんです。

何か聞かれたら正直に言えばいいだけ。

変に取り繕うと自分自身でストレスを溜める結果になりますから、見に来ただけですと言ってしまいましょう。

ちょっと興味があれば、そのまま立ち話を続けてもいいですし、嫌だなと思ったら「では時間なので失礼します」と伝えればOK。

3.子連れでもいいのか

ハウスメーカー側はニーズのボリュームゾーンを小さいお子さんがいる世帯としてますから、むしろ子連れは大歓迎なはずなんですよ。

実際に、そう聞きましたし。

だから子ども向けのイベントが総合住宅展示場ではメインになってます。

ただ子どもを預かるスペースは無い可能性が高いので、そこはしっかり事前チェックしてくださいね。

子どもが暴れてるのに知らぬ存ぜぬの残念な若い夫婦もいますから、カオス状態ならさっさと退場しましょうネ、トラブルに遭う前に。

利用法①モデルハウスは宝の山

視点を変えれば有益な情報のかたまりです。

全部乗せの最高グレード

モデルハウスはハウスメーカーが「できる限りのすべて」を詰め込んだ特別仕様です。

通常の注文住宅では選ばないオプションも惜しみなく組み込んでますので、贅沢の上限だと理解して見学すると冷静に見られます。

必要か否か頭で勝手に考えはじて、ある程度の取捨選択を自然にやってしまうので、それが基本設計の方針になってくるはずです。

広さより動線と素材感

リビング・ダイニング・キッチンそれぞれの位置関係と移動のしやすさ、洗面所・脱衣所・個室との距離感、収納の量や奥行きなど豪華さとは無関係な機能性を見ましょう。

床や壁の質感、建具の使い勝手なども感じ取ってください。

ついでに音とかの響き具合とか、話し声の通り方とかも、結構、モデルハウスで違いが出ますね。

家の大きさ(広さ)は後回しでよいです。

吹き抜けやロフトはよく考えて

開放的になりますし特別感が出る吹き抜けとロフトはやはり人気だとか。

二階建てならどちらも魅力的なオプションなんですよね。

私は平屋を望んだので吹き抜けは構造的に無理ですけど、ロフトは当初、導入しようと考えていました。

実際にロフトを体験する機会があったのですが、想像以上に使い勝手の面で疑問に感じて、しかも単純にコストアップになるんで断念したんです。

資金に余力がある方は、検討の価値はあると思いますよ。

利用法②イベント期間外が狙い目

イベント期間中は来場者が多くてかなり賑わいます。

半面、まともに話は聞けません。

イベント期間中なら予約が断然おすすめ

イベント目当ての来場なら予約なし楽しめばよいです。

一方、本気で家を建てたい、イベント期間中にしか時間が取れない場合は、見学予約をおすすめします。

最近は予約でクオカードなんか貰えたりするので、決して損にはならないですね。

総合住宅展示場ならハウスメーカーを数社(1～3社ぐらい)選択して申し込みするだけ。

予約なんて面倒くさいと思うなら予約なしでも見学可能ですけど、担当者が付かない可能性がありますから、ろくに情報は得られません。

事前予約だと間違いなく担当者が付いて、情報も得られるのでタイパとコスパは抜群。

いくつか聞きたいことを用意しておけば、より有意義な時間になります。

来場は午前中がベスト

住宅展示場って9時か10時ぐらいに営業がスタートします。

イベント期間中ならなおさら午前中の予約がいいと思いますよ。

駐車スペース不足の心配もないし、営業さんも対応疲れが無いので濃い話ができますから、意外と好都合なんですよ。

終わった後、余力があればイベントを楽しんだり、ゆっくりと他社のモデルハウスを参考程度に見て、その場で次回の予約なんかもできますから。

ちなみに私らも午前中一本やりです。

平日だともっと穏やかな雰囲気で話ができるのですけど、これは会社員の方は難しいでしょうから、私のようなフリーランスの特権と言えそうです。

利用法③1日3棟を見学・相談の目途に

せっかく来たからとガンガンに見学しまくりたい気持ちはわかります。

営業さん曰く、若い夫婦の中には総合住宅展示場内にある全モデルハウスの説明を駆け足で受けて、なおかつ、別の住宅展示場もはしごするなんて話もあったとか。

後日、再会すると「混乱してシンドイだけだった」とこぼしていたらしい。

1棟30分ぐらいが丁度いい

1棟あたりの見学時間は営業さんの説明量にもよりますけど、30分ぐらいがベストかなという印象ですかね。

1時間だと話す内容によっては辛くなります。

子どもさんがいると確実に退屈するでしょうから、夫婦どちらかが営業さんの話を聞く役回りと、子どもと探検という名の先回り見学かイベント参加がよろしいかと。

個人的には初めての来場なら見学の上限は3棟が妥当かなと思いました。

総合住宅展示場は逃げないですから、何回かに分けて来場して全部回る方法もありです。

これが街角の住宅展示場だと話が別になりまして、しばらくして建売販売される可能性もあるんですよね。

それを狙うという手もありっちゃありなのですけどね。

お子さん連れは計画的に

小さな子どもさんを連れての見学は、ちょっとした娯楽も兼ねていると思います。

なので午前中の早い時間に予約、キッズスペースのある住宅展示場を選ぶ、あるいはキッズ向けのイベントが実施される日を選択するとよいかも。

ほとんどの場合、総合住宅展示場のイベントは週末に集中して、なおかつ比較的期間も長くて、チラシなんぞも投かんされる可能性もありますから、ご利用は計画的に。

やっぱ予約ですね。

利用法④目的は建物より人見つけ

総合住宅展示場は各ハウスメーカーの営業さんと出会える場所なので、そのチャンスを逃すのは勿体ないです。

モデルハウスより人を見るのが主目的ともいえます。

家づくりは担当者との相性で変わる

どれだけ建物が気に入っても、打ち合わせを重ねる相手は担当の営業さんです。

初回相談から引き渡しまでを考えると、営業さんとの相性はかなり重要ですね。

まあ、その後に関わってくる設計士さんとの相性も肝心で、いかに縁が大切かというのがヒシヒシと今、かみしめていますよ。

※私は恵まれました。

営業さんとの出会いはガチャの面は否めませんが、「ちょっと違うな」と思ったら、別のモデルハウスを回った後で違う方に話しかければいいだけです。

契約前ですから営業さんは選び放題、ぐらいのゆとりを持ちましょう。

見ざる・言わざる・聞かざるをチェック

相性を見極める基準はシンプルです。

※相性に関しては「キャラクター(性格)」「見た目」は対象外です

• 見ざる：こちらを見ない
• 聞かざる：話を遮って最後まで聞かない
• 言わざる：質問をストレートに返さない

何も営業さんという括りだけじゃなく、こんな態度や姿勢は「ありえない」ですよね。

でもね、住宅営業となると業績給なんてものがありますから、すこーし警戒しなきゃなりません。

お金に魂を売ってる人はゼロじゃない・・・。

シビアに観察してくださいね。

事業規模は誠実さに比例しない

ぶっちゃけ家を建てるメーカーさん選びは、かなり難しいです。

知名度・実績・事業規模に得意不得意もある・・・。

家づくりの過程なんて建築の素人からするとブラックボックスだらにも関わらず、ほぼ手探り状態で選ぶって最初から無理ゲー感がハンパないですよ。

私は前職で分譲マンション建築の一部に関わりましたけど、それでも不動産取引となるとわからないことばかりです。

※宅建士・2級FP技能士の試験合格だけでは役に立ちませんでした・・・

まだ家づくりの途中ですけど満足度を左右するのは営業さんや設計士さんの人柄や誠実さが大きいと思います。

総合住宅展示場はマッチングの場と考えて人をよく見るようにしてほしいですね。

総合住宅展示場の実際

私らが訪問した総合住宅展示場はイベント期間中だったので確かに賑やかでしたが、ネット上で書かれているような不安や面倒ごとには遭遇しませんでした。

結論として心配いらない

別の総合住宅展示場と比較はしてないですが、過度な心配は無用だと思いました。

今はよくも悪くもSNS時代。

しつこい営業なんて恰好の炎上案件ですから、それを考えるとハウスメーカー側も予防策を講じているのかもしれません。

真っ先に場内スタッフさんが寄ってきましたけど、あくまでもイベントの告知だけ。

アンケートや個人情報の提供も求められていません。

帰る手段は夫婦で事前取り決めを

ともかく嫌だなと思ったら、さっさと帰るのが一番の対処法。

後日、作戦を立てて出直せばいいわけで、家に興味があればの話ですけど。

顔を覚えられてそうとか気にしなくていいんです。

体調が急に悪くなったとか、いくらでも誤魔化しはできますから。

そもそもウン千万円の買い物です。

ストレスを抱えながら営業さんやスタッフさんの言われるがままに誘導される必要はありません。

どうか自分または夫婦主体で総合住宅展示場に向かってください。

嫌になったらすぐ帰るという事前の約束事などは、夫婦の間でしておいてもいいかもしれません。

子どもさんがいたらイベントに集中すればよいかと。

まとめ

総合住宅展示場はマイホームの教科書が実物大で並んでいる場所です。

隣の芝は青く見えやすいと思いますが、印象に残る営業さんは何人か見つかれば、それだけで収穫です。

ネットの口コミだけで足を止めるにはもったいない場所でもあるので、ぜひ一度、気軽に足を運んでみてください。

提案された図面を見て「悪くはないけど、何かが違う」と感じるのに、何が違うのかを言葉にできないんです。

そんな状態のまま打ち合わせの回数だけが増えて、基本設計として固まっていくのは避けたい思いもありました。

消化不良は後悔の原因になりますから。

しかし、とあるきっかけで、なんとスッキリ！

なぜスッキリしたのかを書いてみますね。

間取りの打ち合わせで感じたモヤモヤとは

ハウスメーカーとの有意義な間取り打ち合わせのはずが、毎回残るのはモヤモヤ感。

何が原因なのか、振り返ってみました。

受け身で後手に回っていた

打ち合わせは毎回1.5～2時間ほど頂けて、よい雰囲気で行われるので有意義な時間なんですけど、そもそも、瞬間的に理解して判断や質問という行動がワンテンポ遅れるタイプ。

一定の咀嚼時間、しかも一人の空間という条件でないとダメで、自宅に戻ってゆっくり眺めるほど、数珠つなぎでアレコレ聞きたいことがでてくるんです。

そのアレコレを次回に持って行っても、反映された提案図はさらに次の打ち合わせでしか見れないので、生産的ではないんですよね。

すっかり受け身に回っていて、決めている感じがしないモヤモヤですね。

これでは、いくら時間が経っても決まりません。

間取りの要望が雑すぎた

思い返すと「平屋にしたい」「ロフトがほしい」という2点だけでした。

平屋を選んだのは老後に備えて階段の上り下りは無いほうがよかろうと、ロフトは荷物の収納と将来的に趣味スペースとして使えそうだという期待からです。

だけども階段なくすために平屋にしたのに、階段を必要とするロフトを望むという矛盾・・・。

しかも、それ以外の部分は丸投げに近い状態でした。

たとえば玄関の広さ・洗面の位置・キッチンのレイアウト・窓の数と向きなど、自分たちの暮らしに合うであろう具体的な構想すら持っていなかったのです。

つまり設計士さんが考えた間取りという絵画を、ただ鑑賞して感想を述べているようなもの。

とてもじゃないが家づくりと言える姿勢ではありませんでした。

3つの気づき「L.U.Cの法則」

L.U.Cの法則なんて、どこにも出典はありません、私が勝手に付けた造語ですから。

これがスッキリの源になったので、お伝えしますね。

きっかけはセカンドオピニオン

セカンドオピニオンの相談・依頼をしたのは、すでに記事として公開しています。

間取りのセカンドオピニオンを担当設計士への失礼覚悟で依頼してみた

間取りの打ち合わせが進んでいますが、「本当にこれでいいのか」という自問自答も続いています。ウダウダ悩んでも仕方がないので、間取りのセカンドオピニオンを依頼しました。住宅に関するセカンドオピニオンについては、担当設計士さんとの関係性を危惧して...

【50代フリーランスの家づくり】年収22倍の注文住宅引き渡しまで600日の記録

2026.07.02

赤文字で書かれた柔軟性ある提案を確認したときに、注文住宅最大の強みである「自由性」を全く活かしていませんでした。

もちろん制限はありますから自由度にも限度はありますが、素人だからこそ存分に要望して、プロに最適化をお願いすればいいんだと考えました。

そのために夫婦でじっくりと話し合いをしました。

暮らしを180度変えるのは難しい

提案された間取り図を見ながら、ふと、キッチンの熱源は左側がいいなあと思ったんです。

今の住まいのキッチンは左側にガスコンロがあるんですが、同じ向きにしてもらおうと。

その後もどんどん今の住まいにあわせてアレンジしていくと、夫婦お互いにイメージが共有できて、あれよあれよとほかのスペースでもアイデアがどんどん出てきたんです。

新しい家に住むのだから生活スタイルも新しくという思い込みを捨てて、変えなくていいものは変えないと決めただけで、めちゃくちゃ腑に落ちましたね。

考えてみると20年以上続けてきた生活習慣を変えるのはシンドイ年齢ですし、私自身、環境が変わると馴染むまでに時間がかかるタイプなので、注文住宅の契約に腰が引けたのも大きな変化を無意識に避けていたのかもしれません。

今の暮らし方をベースに間取りを設計したうえで、ちょっとだけ贅沢要素を加えるという基本方針が、ようやく定まりました。

おそい・・・。

L.U.C(ラック)の法則とは

私の編み出した造語で、効果は私らのみ効能が期待できます。

1. L｜ライフスタイル：生活習慣を持ち込む
   しみついた動き方を逆に生かせば新たな環境でも馴染みやすい
2. U｜アップデート：今より少し便利に
   住まいの機能と性能は底上げされるので多くは望まず身の丈に合った利便性を実現
3. C｜コンパクト：小回りの利く動線
   平屋のメリットを最大限に活かしつつ広すぎずで毎日の小さなストレスを減らす

間取り図自作で情報共有作戦

さて、方針が決まって、ある程度の間取りの構想も決まったところで、どのような方法で伝えるかが問題です。

「広めのリビング」と言ったところで、コチラは15帖ぐらいを想定してもハウスメーカー側は20帖かもしれません。

そんなイメージのギャップを埋めるのは図面であるとの結論で、自作する運びとなりました。

使用したツール

マイホームクラウド(無料版)で、1つのアカウントで5つまで図の保存が可能です。

マイホームクラウド

基本無料、インストール不要ですぐ使える間取り作成サービス。PC（Win／Mac）、タブレット、スマホに対応。マイホームを描いて即時に3D化。新築の検討に。リフォームの依頼に。

myhome-cloud.net

5つしか保存できないので、ボツになった図は印刷して手元に置いてデータを削除した後、別図をコピーして書き直すという作業を約10日間、20枚ほど間取りを書きました。

ようやく、こちらの要望を埋め込んだ、たたき台の間取り図を伝える準備が整ったのです。

図面越しの打ち合わせが合理的

実際に間取りを自作し始めると、いいことづくめ。

設計士さんの提案図を前にして「ここをこの位置にずらすと・・・」と伝えても、イマイチ反応が鈍かった奥さんも、自作の間取り図だとあっさりと認識してくれますので、より一層、有意義な夫婦間での相談ができるようになりました。

図には面積を帖数で表示していますから、その広さは自宅でも疑似的に確認できるのは大きなメリットです。

相手がプロなら、いわずもがなでしよう。

収納がなんと約10帖に

間取りを自作していくうちに「こうすれば確保できるんじゃね？」というアイデアがバンバン反映できるので、がっつりキープできました。

その広さ、なんと現状の2倍以上でトータル約10帖に迫り、モノを大事にする奥さんの個室(約7.5帖)にはウォークインクローゼットを2か所(約5帖分)確保してます。

まあ、ウォークインクローゼットの収納率が合理的かどうかは、また検証が必要ですけど・・・。

2人しか住まないのに収納が多すぎではという意見がありそうですが、いいんです、それで。

たとえばお揃いの収納ケースを活用した見た目もよい整理整頓術は無理だし維持できる自信もないので、ともかくぶっ込んでおける空間があればよろしいという無骨なスタイルでやる方向。

たとえリビングの面積が犠牲になろうとも、仕舞えず部屋の片隅に置きっ放しという事態は、どうしても避けたいのです。

自作間取り図のメリット

あくまでも要望やイメージの具体化だけが目的ですので、メリットになればいいなと思ってます。

プロの提案図があってこそ可能

プロが作る提案図は法的な制限や構造を頭に入れた上で書かれている半面、自作間取り図にはそれがありません。

むしろハウスメーカーからの提案図を手がかりに「ここは変えたい」「ここはこのままでいいかも」といった整理ができるのです。

自作間取り図で唯一のルール

外壁の長さや幅、つまり建物の平面的な形状はイジらないという1点のみ。

隣地との境界から距離が指定されてるし駐車場もすでに場所が決められているので、形状も変えると「お話にならない」のですよ。

空間ごとの希望を具体的に伝える

自作間取り図を作る過程で空間ごとに希望をパワポでまとめました。

たとえば玄関収納は靴を履いての出し入れを極力なくすため、ホールに半分乗せるなど。

玄関狭くね？通るだけなのでコレで十分。

こうした細かい情報をハウスメーカーに渡しておけば、後々になって「あれどうしよ、これどうしよ」なんて慌てる必要もないです。

こういう細かい作業が好きなんですよね。

法規や建築上の判断はプロにお任せ

私が好き勝手に部屋や水回りなどを配置していますので、法規や建築の構造を考慮した実現可否の判断はプロに委ねようと。

「できるかどうかわからないけど、こうしたい」という打ち合わせは基本設計の段階だからできるので、これが詳細設計に入ると大幅な変更は厳しくなる可能性があります。

だから遠慮せず壁打ちしたいのです。

プロのレビューでブラッシュアップに期待

自作間取り図と各空間の要望をまとめたパワポをハウスメーカーへ提出しました。

「このような暮らしをしたい」という意図が伝わればいいかなと。

もしダメな部分があっても私らの方針を理解した上でプロの代替案が出てくるでしょうから、より洗練されるかもしれません。

これに期待している部分もあります。

まとめ

セカンドオピニオンをきっかけに「L・U・C」という3つの視点に気づいたのはラッキーでした。

• 今のライフスタイルを持ち込み
• ちょっとだけアップデート
• コンパクトな動線

いうほど特別ではないのですけど、方針やコンセプトがはっきりしたので迷いがなくなりました。

インスタグラムの洗練された間取りのコンテンツを見ながら「うわーすげー」なんてダラダラ視聴する時間も大幅に減りました。

提出したパワポの結果、はたして、どうなることやら。

ウダウダ悩んでも仕方がないので、間取りのセカンドオピニオンを依頼しました。

住宅に関するセカンドオピニオンについては、担当設計士さんとの関係性を危惧して、二の足を踏んでいる方も多いと聞きます。

とりあえず経緯や結果などを正直にお伝えしますね。

セカンドオピニオンを依頼した経緯

注文住宅では間取りで悩みまくって出口が見えない状況を「間取り迷子」というらしく、あるあるのひとつだとか。

なぜセカンドオピニオンを依頼したのかといえば、別の視点が欲しかったからです。

付け焼き刃の知識が泥沼へ

「営業さんが要望を反映してくれない」「聞いて図面化するだけで提案がない」「間取り確定の締め切りが近いのに何も決められない」なんて、珍しくないそうですね。

いわゆるコミュニケーションの相違については全く問題なく恵まれた状況なんですが、「自分も勉強しなければ」と思ってですね、間取りに関する書籍をKindle Unlimitedで何冊も読みました。

ところが知識やノウハウに触れるほど「この動線はおかしい」「収納はここに欲しい」なんて次々に自分なりの間取りのイメージや改善策が生まれるのですが、裏を返せば建築のド素人が勉強した知識をそのまま当てはめようとしているだけで、しっかり間取り迷子になってました。

書籍は私の暮らしを前提にしてない

書籍で紹介されている間取りのノウハウは、一般的に使いやすい間取りや事例をもとにした解説が主です。

SNSでも間取りのコンテンツはたくさんありますが、子どものいるご家庭をターゲットにしているようなので、なかなかフィットしないんですよね。

人気の間取りランキングや後悔しない収納の作り方といった情報も見ごたえありますし羨ましい気持ちになります。

ただ、我が家の暮らし方にフォーカスしてないんで、どうしてもミスマッチな印象でしかありません。

だから自分たちの生活スタイルを前提として意見をもらうにはセカンドオピニオンが合理的だと感じて行動に移したのです。

セカンドオピニオン依頼先を比較

簡単にですけど参考になれば。

SNS経由

Instagramしか見てませんけど、気になった動画からプロフィールを見て、サービスサイトに飛んでみたりしてチェックを重ねました。

一部、なんとなく、なんとなくですよ、情報販売的な動画の作り方がちょっとね、苦手といいますか・・・。

どのような家族構成をターゲットにした間取り診断や改善提案が得意なのかを知りたいですよ。

人が人のために設計するんで、その人となりを垣間見れたらよかったんですが、ともかくコンテンツの作りがきれいすぎて人間味を感じなかった印象ですね。

建築士・設計事務所を検索

セカンドオピニオンをサービスメニューとしている建築士に、中立の立場で見てもらうのもいいよなーなんて思いました。

ただ予想通り5万とか10万円代とか、内容によってはかなり高額なんですよね。

こちらの事情から、あまり高い料金は・・・。

だけども細かいところまで見てくれそうです。

ココナラ

建築士さんやハウスメーカーの元設計士さんたちが格安で出品しています。

依頼内容や費用感が明確で、相談ハードルの低さが大きなメリットです。

お試しの意味合いでもよろしいかと。

セカンドオピニオンの費用感

数千円から上は数十万まで。

これはサービス内容が違うためです。

10万円以上はさすがに迷う

気になる部分や不安要素をピンポイントで赤ペン添削という内容なら、数千円の負担で済みますが、新たに間取りを書いてもらうとなると、やはり数万円程度は必要です。

これが複数回のヒアリングや詳細な資料、間取りの新提案を希望すれば10万円を超えるとみてよいでしょう。

建物自体に数千万円かけているわけですから、間取りの専門的な確認に10万円程度を払うことは、決して非常識ではありません。

なんなら引き渡しまで伴走してもらうケースだとと、数十万円が相場と思ってよいでしょう。

お試しなら3,000円ぐらいから

3,000円～1万円前後で建築士にチェックしてもらえるのは、かなりありがたい価格です。

結局、私としては、この価格帯からスタート。

相性なんかもありますから、まずはお試しという感じで、とりあえず実行して検証しました。

実際にココナラで依頼

ということで、お試しならやっぱりココナラです。

想像以上に頼りになりそうなプロの方が登録していましたよ。

女性一級建築士さんを選択

なぜ女性建築士さんだったのか。

間取り相談を受けている建築士さんの事例などを可能な限り調べたんですけど、こんな相談者の傾向が見えてくるんです。

• 男性建築士：書斎・ロフト・吹き抜けなどこだわりの空間作りがうまくいかない
• 女性建築士：育児や家事が楽になる動線や工夫、収納の不満を解消したい

私らは家事動線と収納がキモだったので、その相談に多く触れているであろう女性建築士がうってつけかなと考えたんです。

実績や口コミより内容で選びました。

赤ペン添削がわかりやすい

依頼時にハウスメーカーから受け取った間取り図のPDFと、現在の生活スタイルや気になっている点を文章でまとめて送りました。

翌日には納品されまして、間取り図に直接、具体的な指摘が複数箇所に記されていました。

某通信教育の赤ペン先生のようでしたよ。

ものすごく見やすくて、しかも問題点が視覚的にわかるので、プロのすごさを垣間見ました。

なんと料金3,000円。

最高のコスパです。

セカンドオピニオンQ&A

セカンドオピニオンを何かと心配な面があると思います。

特に基本設計を打ち合せしている段階だと、設計士さんに申し訳ない感情が沸いたり・・・。

そんな疑問をまとめてお答えします。

契約済みでも大丈夫だった？

はい、問題ありませんでした。

土地の売買契約と建築請負契約のどちらも締結済みでしたが、セカンドオピニオンを受けてくれる建築士・設計士さんの大半は、契約済みの案件でも対応しています。

個人情報や契約先の情報は伏せる必要はありますけどね。

むしろ契約後の間取りを含めた基本設計確定前の段階こそが、外部の意見を取り入れる現実的なタイミングだと思います。

ハウスメーカーに悪い印象を持たれない？

「セカンドオピニオンで、こんな間取りを作ってもらったのですけど・・・」

わざわざ、そんな報告をする必要はないです。

波風を立てたくないけども、セカンドオピニオンで気に入った部分を取り入れたいなら、自分の言葉で置き換えるか、手書きでのトレースで伝えるとよいですよ。

間取りの手書きトレースは、私も少しハッとしたんですけど、写経のような感覚が得られるのではないかと思ってます。

集中しますし、間取り図をじっくり見ますから、設計の意図がわかってきます。

仮に設計士さんや営業さんにうっかり話してしまったとしても、ヘソを曲げられるような事態にはならないと思います。

担当設計士さんへの裏切りでは？

担当の設計士さんを信頼してないわけではなく、別の視点で意見が欲しいかったので、医療の世界でセカンドオピニオンが一般的に行われているように、住宅の設計においても複数の専門家の意見を参考にすることは、ごく自然な行動だと今は思っています。

これまでの提案を否定するためではなく、より良い間取りにするための情報収集の一環ですから、裏切り行為にはあたらないと考えています。

「SNSで見たから、そのようにして欲しい」という要望と同じではないでしょうかね。

まとめ

セカンドオピニオン、受けてよかっです。

担当の設計士さんへの報告義務もないのですし、契約違反でもありません。

間取りの打ち合わせを重ねても「このままでいいのだろうか」と感じて外部の専門家に意見を求める、これ自分のための情報収集の一環です。

が、はたして、どうなることやら。

「あれも、これも・・・」とメモしていくと結構な数になりまして、これらは自己資金が前提ですから、見落としていたのが大きな金額だと、ちょっと気持ちが凹みそうで・・・。

しかも支出のタイミングもバラバラ。

なのでトータルでの金額はともかく、「いつ必要になるか」ぐらいは把握しておかなければ準備が追いつきませんので、私的な備忘録として分類したという話です。

ざっくり「引き渡し前」と「引き渡し後」で分けてみました。

引き渡し前に発生する費用

土地の買付証明書の提出から引き渡しまで、実費精算が求められる費用をまとめています。

すでに支払った費用、これから支払う予定の費用、いつ精算されるのか不明だけと準備されてた費用(印紙税とか)が混在しています。

ちょいちょい更新するページとなるでしょう、現在進行形なので。

※支払い状況:2026.2.28現在

土地売買での手付金

買付証明書の提出時に決められた金額を振り込みます。

金額については、売り主さんや仲介業者さんによって設定が違うので、この場では断定した数字は言えません。

私の場合は10万円でした。

土地の仲介手数料

半金か全額かはケースバイケースです。

ちなみに報酬の上限は「土地価格×3%+6万円」に消費税となります。

土地の所有権移転登記

登録免許税の名目で不動産価額の2.0%を納めます。

ただし優遇措置が実施されているので、ちょっぴり安くなるでしょう。

No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

www.nta.go.jp

なお不動産価額は販売価格ではなく、固定資産課税台帳に登録された評価額を指し、私には金額すらわかりません。

新たに造成した土地(宅地)については、どう評価されるのかも知りませんから、要はフタを開けてみなければ納税額はわからないというガチャですね。。

優遇措置があるだけマシでしょう。

この費用については、私の場合、建物とセットのような感じなので、支払いのタイミングは恐らく引き渡しの直前かと。

一般的には土地の引き渡し(決済日)になります。

地盤調査(改良)

土地を購入した後に地盤の強さをチェックします。

買ったはいいけど地盤が弱くて改良工事にウン百万ってなると、目も当てられません。

宅地として整地されていない場合は、このようなケースもありそうですが、きっちりと宅地として販売されている土地なら地盤はチェック済かもしれませんので、ここは確認のしどころです。

私の場合は諸事情あって「もし土地に何かあったら全てコチラ(売主)で対応しますので、保証料名目で管理料のような感じで納めてくれませんか」ってな具合。

これは一般的ではなくて個別事情によるイレギュラーと考えてください。

それにしても、いつ払うんだろうか？

建築工事請負契約時の手付金

土地のケースと同様に指定されたの金額を求められます。

ネット銀行経由で、さっさと支払いをしました。

支払った金額はウン十万円。

印紙税

土地売買契約書・建築工事請負契約書・設計監理委託契約書にそれぞれ貼ってありましたので、いつ、徴収されるのかは、今のところわかりません。

これが冒頭で言った「いつ精算されるのか不明だけと準備されてた費用」です。

建築確認申請

役所に「このような家を建てたいので、いいっすか」と着工前にチェックを受けるための費用が発生します。

同時に建築途中での検査(中間検査)と完成検査の計画も伝えられます。

ハウスメーカーの設計士さんが手続きを代行してくれるので、その手間賃でしょう。

まだ時期じゃないので、支払ってはいませんし、支払方法も不明です。

まだ随分と先でしょう。

ただし中間検査と完成検査は、都度、その場で支払いが発生する可能性があります。

地鎮祭

近頃はやらない人もいるみたいですけど、いやいや、土地の神様に挨拶は必須だと思いますけど。

日程などの段取りはハウメーカーさんでやってくれるでしょうから、神主さんへの初穂料の準備はしなきゃならないです。

相場は5万円ぐらいかな。

冠婚葬祭系の費用って、いつの時代も悩ましいですね・・・。

なんとか一律にしてほしいわ。

お気持ちってなんやねん。

とはいえ最近は葬儀の分野で、お布施とかバチっと金額が決まっているので、非常に透明性がry)

上棟式でのご祝儀

これもねえ、わかりますよ。

現場監督はじめ職人さんなしでは家はできないですから、もてなしたいところですけど、その準備をハウスメーカーさんがどれだけフォローしてくれるのか・・・。

食事(弁当)を振る舞うとか、もう食中毒とかイヤなんで、どの時期だろうが安全を見越してやりたくないんですよね。

せいぜいドリンクまたは日持ちするお菓子を手土産にするとか。

ご祝儀もひとりずつ渡すのは非常に手間かかるんで、代表者にドカンと渡したいのが本音です。

会社員時代の退職当日、フロアの全社員ひとりひとりに頭を下げて回るという苦行以来、トラウマが・・・。

なので勘弁してもらえないですかね、奮発しますから。

お金の問題じゃないと言われたら、それまでですけど・・・。

JIO検査

上棟式の後にJIO(ジオ)という保険会社による検査が入る予定です。

これもまだ費用の支払いは発生していません。

印紙税(住宅ローン契約時)

引き渡しの1か月～2週間ぐらい前に契約が交わされると思います。

これも恐らく印紙税の納付が必要なので、印紙代をどこかのタイミングで実費精算するでしょう。

もしかすると契約当日に現金払いとかかな。

融資手数料(事務手数料)・保証料

私の場合は融資手数料は定額ですが、保証料は金利上乗せタイプで検討中なので、実費精算は融資手数料のみとなるかもしれません。

つなぎ融資手数料

これはちょっと費用としては太いのですけど、まさか現金払い？

いやいや、それだ引き渡し時に、どんだけ現金持っとかないかんねん(エセ関西弁)って話です。

怖いわー。

どうにか分散できないものですかね。

建物の登記費用

住宅ローン契約と同時に、銀行の片隅で、いっきに支払いが行われると予想しています。

所有権保存登記・抵当権設定登記に前述の土地の所有権移転登記にかかる登録免許税です。

司法書士報酬

登記の手続きをしてくれた司法書士さんへの報酬ですね。

数万円かそこらだといいんですが。

火災保険(地震保険)

引き渡しの日から保険期間となるように設定したいものです。

となるとやはり住宅ローン契約と同じタイミングになるかもしれません。

引越し費用

繁忙期に重ならないことを祈ります。

引渡し前か後か決めかねる費用(またぐ場合もあり)

まだ宙ぶらりんな費用項目です。

状況や工事の特性によって流動的になります。

家具・家電

クタクタになるまで使うタイプなので、できるだけ新品は持ち込みたくありません。

ほとんどは入居後になる可能性はありますが、まだ、詳細は未定です。

カーテン

カーテン工事そのものが標準工事になっていないケースが多いはずです。

なぜならば家全体の窓の数・サイズ・生地・スタイル（ブラインド、ロールスクリーン、高級ドレープなど）によって総額が数万円〜数十万円（高ければ100万円以上）と桁違いに変動するためです。

要するに施主のこだわりが強く、ハウスメーカーの標準品ではなく量販店などで安いカーテンを調達したいケースとかもあるので、柔軟に対応できるようにしています。

なので入居後に安く調達するパターンになるとは思います。

照明

照明もカーテンと同じで、ともかく多彩なライティング方法がありますから、標準工事とはならないでしょう。

とはいえ楽天市場とか安いLED照明しか頭にないんですけど。

エアコン

これもカーテン、照明と同じ扱いですね。

ただエアコンは10年という区切りが近いので、もしかすると、独自で調達するかもしれません。

ネット回線

もうこれは開通のための立ち合いスケジュールがキモですね。

申し込みは入居の1か月ぐらい前がよろしいかと考えています。

諸事情あって今の回線業者とは継続できないので、宅内外の工事費用が発生するかもしれません。

太陽光発電

これはマジで悩みどころです。

結論は、まだ先になりそう。

夫婦だけの生活なら、いらない気もしますけどね。

引き渡し後に発生する費用

すぐに思い浮かぶのは税金です。

そのほかにもあるので挙げていきます。

不動産取得税

しかるべき時期に納税通知書が届くようなので、そのときがきたら支払います。

固定資産税・都市計画税

入居の翌年に発生します。

大体、6月上旬までに納付書が送られてきて、都合、4回に分けて納付しますが、自治体によって納付書の送付時期や納付期限にはバラつきがあるようです。

自治体からの通知がなければ正確な金額が把握できないので、ガチャ要素満載です。

生命保険

団信が、夫婦どちらかのみの対象となるはずなので、検討しなきゃなりません。

そのときはFPさんにまた相談しようかなと。

維持・管理費用

住まいにかかわるさまざまな費用は、ここに集約しました。

• 光熱費
• 通信費
• 日用品・消耗品費
• 設備メンテナンス費

防犯カメラ

防犯カメラは必須でしょう。

欲を言えばプレデターが肩に乗せてるヤツのような感じで、グリグリ動かせる仕様だといいかも。

不審者がきたら「ロックオンしてますよ」的なね、赤外線レーザーとか放ってね。

無いか・・・。

まとめ

支出についてまとめると、人生の終盤は払ってばかりなのかなと思いました。

できることなら払う金額は少なくしたいものです。

• 収入を増やす
• 節約やコストダウンに励む

結局は2つしかありません。

どういう項目があるのか、いくらかかるのか、コストダウンできないのか、支払方法は、保証料と融資手数料の違いは何か、そもそもどこで(場所)契約を結ぶのか、などなどまとまった情報が欲しいと思うでしょ？

ということで、借りる側になって見えてきた、これらのナゾを解き明かしたいと思います。

住宅ローンの諸費用一覧

住宅ローンだけでなく諸費用っていろいろなシーンで発生します。

たとえば土地を買うなら仲介手数料が必要ですし、家を建てるときも地鎮祭や建築確認申請の手数料とか諸費用に含まれます。

そのほか税金・登記費用・契約書に貼る印紙代なんかも該当しますし、なんなら火災保険も含めると、しれっと積み上がって結構な金額になるんです。

まずは住宅ローンの諸費用を知って、あわよくばコストダウンを考えましょう。

融資手数料(事務手数料)

銀行に支払う文字通りの手数料ですね。

定額か定率かは銀行によって異なりますが、どちらのコスパが良いかといえば、個人的には定額かなと思います。

低額だと数万円レベルなので。

これが定率だと借入の2.2%が相場ですので、結構な負担になると思います。

保証料

返済が滞った際、保証会社に立て替えてもらうための費用です。

一括払いか金利上乗せかのほぼどちらかパターンに集約されるようで、前者が借入額の2%など銀行側で設定され、後者だと0.2%前後が適用金利にプラスされます。

前述の融資手数料(事務手数料)が定率のときは、保証料込みとなっているケースもあります。

団信保険料

標準的な保障内容であれば別途支払う必要がなく、適用金利の範囲で済みますが、がん保障や三大疾病などの特約を付ける場合は、金利が0.1～0.3%前後ほど上乗せとなります。

印紙税

住宅ローンの契約を交わす際、契約書に印紙を貼り付けて納税は完了します。

借入金額によって印紙税額が異なります。

No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁

www.nta.go.jp

国税庁のサイト内で確認したいときは、第1号文書「金銭消費貸借契約書」を見てください。

なんと電子契約の場合は非課税なんですけど、まだ、お目にかかれない可能性も・・・。

土地の購入や建築工事請負の契約においては印紙税の軽減措置が行われています。
(令和9年3月31日まで)

No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

www.nta.go.jp

登録免許税(抵当権の設定)

銀行は土地や建物に第一順位の抵当権の設定を条件に融資をするのですが、この登記の際に発生する税金を指します。

借入金額の0.4%が定率ですが一定の要件を満たすと0.1%へ引き下げられます。
(令和9年3月31日まで)

No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

www.nta.go.jp

抵当権の設定とは「もしも住宅ローンの返済が不能となった場合に、建物と土地を競売にかけて回収するための手続き」と表現すればわかりやすいでしょうか。

だから銀行は団信・抵当権・保証会社の3つの融資未回収セーフティーネットを構築しているといえます。

もうガチガチに固めてくるよね・・・。

そりゃそうですよね。

司法書士報酬

登記の手続きを代行してくれる司法書士さんへ支払う報酬ですね。

大体、5～10万円ぐらいかと。

ちなみに士業でお友達価格は聞いたことありません。

火災保険料・地震保険料

住宅ローンでは火災保険の加入を条件にしている銀行がほとんどだと思います。

補償内容で保険料は変わりますが契約期間・支払い方法・決済方法が選べます。

• 契約期間：1～5年(最長)の年単位で設定可能
• 支払い方法：5年一括払い・年払い・月払いなど
• 決済方法：クレジットカード・口座振替・請求書(払込用紙)払いなど

5年分を一括払いすると最も割引幅が大きいようですが、これも資金計画次第ですね。

クレジットカードでの支払いだとポイントが貯まっていいかも。

適合証明費用(物件検査費用) ※フラット35のみ

国(住宅金融支援機構)のバックアップで成り立っている住宅ローンですから、独自の基準のクリアが絶対条件だとか。

第三者機関を通じてチェックして、お墨付きを示すのが適合証明書です。

費用は定額で55,000円になってました、私の見積もり書には。

ただフラット35は諸事情あって本審査は受けないので、この分の費用負担はありません。

つなぎ融資の費用

つなぎ融資だけ別格扱いにしました。

注文住宅では、ほとんどのケースで避けては通れない、諸費用というレベルを超えた短期ローンの印象が強いので。

つなぎ融資を改めて説明すると、土地代金と建築工事の代金(着工金や中間金ほか)など、住宅ローン実行までに数回ある支払いを立て替える目的で利用する融資です。

土地と建物工事は住宅ローンが使えない

住宅ローンは新しい家が引き渡されてからスタートするので、土地代金や建築工事代金には適用されません。

ぶっちゃけ現金一括払いが本来のスジであるからこその「つなぎ」なんですよね。

私も到底無理なんで、つなぎ融資のお世話になります。

現に土地の購入と建築工事請負の契約を結びましたが、支払っているのは前金だけ。

着工はかなり先ですが、土地代金は払っておくべきところを、待ってもらっている状況ですね。

つなぎ融資を扱わない銀行もある

意外なことに、つなぎ融資の取り扱いがない銀行は多いようですね。

ネット銀行を調べたらは、どこも触れられていませんでしたから、注文住宅だと相性がよろしくないのかも。

ネット銀行以外でも、つなぎ融資を取り扱ってない銀行と承知で、何らかの理由で住宅ローンを組みたい場合は、その銀行が提携しているノンバンクなどが相談先になるのがわかりました。

また「分割融資」なら取り扱う銀行は多いそうで、これは住宅ローンそのものを土地購入など支払いが発生する段階で、分割して実行するしくみです。

ただ分割して実行する都度、利息のみ、あるいは元金のみなど返済が始まるケースも見受けられますし、手続きも複数回必要になるようで、賃貸住まいなら二重払いになる前提となりますね。

つなぎ融資の実際の費用

えー、私の場合、建築工事請負契約時の見積もりでは、ウン十万です・・・。

あくまでも見積もりですので、実際の支払い金額は、その時になってみないとわかりません。

コストダウンが可能な諸費用項目

税金は無理です・・・。

それ以外で可能性がある項目を、もうホント簡単にコストダウンのポイントだけ挙げて、そろそろ終わります。

火災保険料・地震保険料

• 補償内容を絞る
• 家財保険の金額を下げる
• 免責金額を設定する
• 複数社で比較検討する

融資手数料(事務手数料)と保証料

直接のコストダウンはできませんが、3パターンに分けて、違いを示したいと思います。

5,000万円を借りた場合で計算しますね。

1. 手数料定率2.2% ＋ 保証料0円(ネット銀行など)
   融資手数料：110万円
2. 手数料定額 ＋ 保証料一括前払い(メガバンク・地銀パターンA)
   融資手数料：55,000円(銀行により3.3～5.5万円と幅があるため最高値を示す)
   保証料：約100万円
3. 手数料定額 ＋ 保証料金利上乗せ(メガバンク・地銀パターンB)
   融資手数料：55,000円
   保証料：0円（金利に0.2%上乗せのため)

初期費用は3が格段に低く抑えられますが、トータルコストは返済期間によっては最も高くなりやすいです。

早期完済・借り換えの予定があるなら、別ですけど。

つなぎ融資の費用

つなぎ融資より金利が低い分割融資と、どちらが元金部分以外で安上がりになるかという視点がポイントですね。

ただ前述したように、分割融資もデメリットはあります。

司法書士報酬

銀行やハウスメーカーと繋がりがある司法書士さんが担当しますけど、顔見知りがいれば、お願いしてみては。

まとめ

住宅ローンは簡単に比較できそうで、実はそうでもないです。

めちゃくちゃ複雑です、細部まで見れば。

金利を比較したところで、それが契約時の適用金利じゃないですし、ご覧のように手数料や保証料が絡んでくると一時的な負担だけじゃなくトータルで見なくちゃなりません。

ややこしいですよ。

はたして、どうなることやら。

たまたま私はFP2級の資格持ち(実務経験なしの戦力外)なので、その必要性やメリットを知っていましたから、現役バリバリのFPさんのコンサルで問題が解消しました。

とはいえFPさんに相談してみたいけど決定的な理由がない、いつ相談すればわからない、そもそも何を相談していいのかわからない、ライフプランシミュレーションと言われても・・・といった戸惑いがあるから動けないんですよね、ふつうは。

動けないのは勿体ないので、ちょっとだけ背中を押してみたいと思います。

FPさんに相談できること

FPさんは受ける相談の範囲が広いです。

ただ、業として相談を行っている金融機関や企業さんのホームページでは、何というか固い表現が多いのですよ、金融資産運用相談とかリスク管理についてとか・・。

だから「こんな相談するとあしらわれるかな」なんて、相談したくても勝手に敷居を高く感じてしまう人が多いはず。

いくら親切丁寧に対応するだのなんだと書いていたとしても、鉄板でできた「のれん」が店の入り口に下がっていれば、だれもくぐれないんですよね。。

全部で6分野

前述を理由に表現を変えてますので、もしプロの方がご覧になってたら目をつぶってください。

• 家計
  個人的なお金の話。車や家を買いたいから節約したいとか。
• 保険
  いわゆる見直しですね。保険料が高いと思ったときに。
• 預貯金
  NISAとか子の教育費用の準備とか。
• 相続
• 税金
• 不動産

預貯金、相続、税金、不動産については一般的な部分でのレクチャーやアドバイスになる可能性があります。

なぜならば法律や他の士業さん(弁護士・税理士・証券外務員さんなど)の独占業務に抵触する部分までは踏み込めないからです。

なので、そのような時のFPさんは士業の方々とのネットワークを利用して、紹介など問題解決に動いてくれます。

私のFP相談体験‐ひとつの事例として

まず私事で恐縮ですが事例として。

FPさん相談範囲は、申し上げたように幅が非常に広いので、お金に関する問題や悩みだったら、なんでも聞いていいと思います。

ただしFPさんによって得意な分野が違うので、相談者さんとのマッチングが重要になりますので、その辺は慎重に。

相談内容

私の場合は「今、家を買ったら将来家計が破綻するか？」「払っていけるか」という死活問題に限りなく近いヘヴィーな内容です。

月額20万円前後のローンを80歳ぐらいまで続けなきゃいけないわけで、「しおやん、アウト～」って天の声がこだましたらもう手遅れなんで、契約か撤退かを判断するためにも依頼しました。

どうやって相談の機会を？

ハウスメーカーの営業さんからの提案でした。

払っていけるかどうか心配ならFPさんに家計の相談をして、その結果を見てから(家の相談を)進むか止めるか決めてみては？という感じで言われまして、これはよい機会だと思って紹介してもらいました。

一般的にはネット上でFPさんの個別相談に申し込んだり、あるいはセミナーに参加して後日相談の予約をとるとか、いろいろありますね。

どんなFPさんだった？

保険会社に在籍するFPさん、俗にいう保険系FPさんです。

一般的には無料で家計の診断などを行って、顧客の必要性に応じて保険を販売するスタイルの方でした。

ハウスメーカーの営業さん個人の人脈だそうで、安易に保険を売りつけないから協力してもらっているとのこと。

そりゃそうですよね、売る気満々の人だったら営業さんの立場や印象も悪くなりますし、信用もガタ落ちになりますから、よほど信頼を置けるFPさんなのだと感じました。

相談して何がわかったのか

さて、FPさんに相談すると何がわかるのか、意外と知られてないと思います。

なので私のケースではありますが、お伝えしますね。

毎年の家計の収支

現時点から将来、大体、平均寿命以上先までの毎年の家計状況が、具体的な数字でわかります。

要するに収入から支出を差し引いて、赤字か黒字か、一覧表を作ってくれましたね。

住宅ローンの返済、子の大学費用の負担など、まとまった金額が出ていくときにや、会社員なら定年退職後の収入が落ちた時の状況が予測ではありますが一目瞭然です。

私の場合は奇跡的に赤字はありませんでした。

裏を返せば経済的な余裕が、あまりないって話なんですけど・・・。

住宅ローンの返済余力

年間の所得(手取り)に対する住宅ローンの割合です。

所得ではなく年収と書かれている記事もありますが、個人的には税込みの年収を持ってくるのは、現実的じゃないと思ってます。

やはり手取りの範囲で住宅ローンは支払っていくものですから、あえて所得としました。

相場としては20～30%だそうですが(諸説あり)、実は銀行も返済余力を見て融資額を決めているフシがあるとか。

で、前述の家計の収支を見て黒字なら、まだ返済に余力があるから土地と建物の予算が増やせるかもしれない、といった検討ができるわけです。

住宅ローンの仮償還表

償還表とは住宅ローン返済額をリストにしたものです。

この償還表では繰り上げ返済すると、その分の利息と返済期間が、どれだけ間引きできるかがわかります。

たとえば繰り上げ返済に100万円を投じた場合、とある時期だと、以下のような効果が得られる可能性あるんです。

• 返済期間の短縮：7ヵ月
• 利息の減額：約20万円

これを微々たるものと見るか、かなり効果的と見るかは個人差によると思います。

繰り上げ返済のタイミング

その繰り上げ返済のタイミングですが、いつがベストなのか、まったくわからないですよね。

• ある程度の資金が貯まったとき(例えば100万円とか)
• 退職金を貰ったとき

大体、この2パターンはよく見受けられます。

ただしフリーランスは退職金なんて無いですし、固定した金額が確定で入ってくるわけでもないので、私もどうしたらよいのかわかりませんでした。

そこでFPさんから「住宅ローン減税の恩恵が終わった時期」に、還付されてきた金額を原資に繰り上げ返済していくという計画を提案されました。

これは非常に合理的なプランで納得しています。

それでも現実はどう転ぶかはわかりませんけどね。

まとめ

FPさんへのライフプランの相談は個人的にも興味があったで、本当に依頼してよかったです。

これ、実は無料だったんですよ。

大体、安くても数万円は支払うのが相場なんですけど、ラッキーでした。

しかも一度たりとも営業連絡はなく、ただ今後も見直しが必要かどうか、今回の対応はどうだったかについて、アンケートはがきが届いたきり。

好感触だったし担当も変わらないというので、今後もFPさんを味方につける所存です。

いろいろと別件で相談もありますし。

とはいえ、はたして、どうなることやら。

しかし、この時点では審査が通らない可能性が残っていました。

そこで少しだけ審査基準が優しいフラット35を営業さんに勧められて、保険の意味で仮審査を申し込みをしたのです。

満額回答には至りませんでしたが、無事に審査は通過。

ほぼ同時期に変動金利の住宅ローン仮審査も通ったので、比較検討した結果、本審査は受けない方針にしました。

本審査を受けない理由

大体、予想できると思いますが、改めて。

固定金利に安心感を感じなかった

金利が変わらない、返済額が一定だと支出の見通しが立てやすいので安心です・・・といった論調がありますが、ずっと疑問に感じていました。

• 金利が変わらない
  変動金利と比較して1～2%高い水準のため総返済額は大きくなる。毎月の負担も同様。
• 支出の見通しが立てやすい
  償還表を見れば固定金利だろうが変動金利だろうが関係なく見通しは立てられる

固定金利で負担が大きければ、金利の低い住宅ローンに借り換えるとよい、みたいな内容も見受けられますけど、それなら最初から低い金利でスタートしたほうが手間が省けてよくないですか。

満額回答ではない

フラット35だけ借入希望額より1割ほど下げた融資金額を条件に審査が通っています。

やはり審査が少し優しい分、ちょっとでもリスクを回収しようとしたのかも。

フルローンは無理やから自己資金を投入しろというメッセージでしょう。

自己資金の投入が必要

要するに頭金ですね。

フルローンは無理だったので、いかに頭金を捻出するかという課題が新たに出てきます。

もともと借入希望額は5500万円でしたが、融資額のMAXは5100万円との回答でしたから、この時点で400万円の不足です。

さらに物件価格の9割以下の借り入れだと金利を抑えられる優遇のしくみがフラット35にはありましたので、それを狙うとしたら実際の借入金額をさらに抑えなければなりません。

• 5500万円(見込み物件価格)×90%=4950万円以下での契約

よって少なくとも550万円以上の頭金が必要になるんです。

これは厳しい。

好都合な銀行の85歳未満での完済というルール

金利差に目が行きがちですが、借入期間(完済までの期間)に違いがあり、銀行のほうが個人的には好都合なんです。

フラット35は80歳未満で完済が基本

仮に今が55歳、8月が誕生日で融資実行日を11月とすると、返済期間は24年です。

申し込んでから数か月後には56歳になりますが、55歳時に申し込みをしているため、11月の融資実行日では55歳を返済期間の基準として扱います。

これが誕生日を過ぎて申し込みした場合、11月の融資実行日では56歳が計算基準となり、1年短い23年ローンで設定されます。

仮審査通過済みの銀行は85歳未満での完済がOK

銀行はフラット35と違い、融資実行日の年齢を基準に返済期間が確定します。

ゆえに前述の仮条件を流用すると80歳未満で完済するなら23年ローン、85歳未満なら28年ローンになります。

漠然と85歳の直前まで返済は続けたくないなあ、という気持ちにはなりましたが、よくよく考えると好都合だと気付きました。

このアドバンテージを活かさない手はありません。

返済期間の長さを味方にする

返済期間が長いほど総返済額は多くなりますが、毎月の返済額を抑えられるのが住宅ローンの特徴です。

この特徴を活かします。

85歳未満で完済する返済計画を組み、できるだけ毎月の返済額を下げます。

この時点では総返済額を気にせず、住宅ローン減税が適用される13年間、なんとかふんばって返済し、還付された税金を原資に繰り上げ返済を14年目から行い、返済期間を短縮していく算段です。

月々20万の返済を想定していますが、これが19万円台あるいは18万円台になれば、かなりの負担軽減になります。

そのうえで繰り上げ返済を実施すれば、返済期間の短縮と元金および利息を減らせますので、何もしないよりはマシだと思っています。

まとめ

フラット35は私の場合、適切な選択肢といえそうにありません。

おそらく変動金利の住宅ローンとなるでしょう。

金利上昇の不安はありますが、予想もできない現象に気をもんだところで、どうしようもありません。

フラット35以上に変動金利が上昇すれば、そこではじめて後悔がうまれるでしょうけど、その確率も計算できないので、やはり低い金利と最長の返済期間でのスタートがベターかなと思ってます。