50代半ば、低年収フリーランス。
資産も乏しい、能力的な伸びしろも限界を自覚している、何かとギリギリなミドル世代です。
これまで賃貸暮らしで、まさに人生で初めての住宅購入になります。
そんなヤバめな属性ですが「5500万円、仮審査、通りました」とハウスメーカーの営業マンから知らせを受けた瞬間、うれしさより「マジか・・・」と複雑な思いに。
「フリーランスは審査に通りにくい」といった一般論を覆した高揚感や安堵感なんてものはありません。
- 「ん？全額？」という戸惑い
- 「この年齢で背負って大丈夫なのか」という恐怖に近い不安
勝手なもんですね。
家が買えるのならと少しの可能性に賭けて仮審査を申し込んだのですが、借りられるとわかると心がヒュッとなるのですから。
- 50代半ばになって家を買うなんて遅すぎだろ
- フリーランスで住宅ローンの返済は厳しいのでは？
- 仮審査が通っても金利が上がると払えないかも
そんな思いから、いつ、抜け出せるのかわかりません。
仮審査通過は地方銀行とフラット35
住宅ローンの仮審査に通ったのは地方銀行2行とフラット35です。
目からウロコ状態で、門前払いされなかったことには、少しホッとしました。
落ちたら落ちたでショックだったと思います。
でも、通ったら通ったで、これからを考えると荷が重いような気もします。
住宅ローンの仮審査は通過点に過ぎません。
ハウスメーカー側にとっても、支払い能力がある客だという保証を第三者から得たようなものでしょう。
仮審査の結果は他の不動産業者やハウスメーカーに共有できるので、5500万円を上限とする物件探しに役立ちますし、融資の目途が立っている証拠にもなります。
フラット35も通ったけどメリットが弱い
フラット35も仮審査は通りました。
比較的審査基準が柔軟だというので、あくまでも保険の意味合いもあったんです。
変動金利での仮審査に落ちたらマズイですからね。
それと金利優遇制度の適用がギリギリ間に合うという理由もありましたが、それでも固定金利だとやっぱり返済の負担が大きい・・・。
金利でいえば1%以上も違うので返済金額がグーンと上がるんです。
しかも満額融資ではないですし。
固定金利は確かに返済の見通しが立てやすいですし、金利の上昇も一切気にせずに済みます。
だけども50代半ばでの契約だと年金生活突入まで10年ぐらいしかないわけで、そうなると毎月の負担が足かせになりそうですから避けたいんですよね。
フリーランスですから定年はないので年金受給資格を得ても働きますが、やはり出ていくものは最初から抑えたい。
見通しが立つとか返済金額が変わらないとか、それはもう私らに対してはメリットにはならないので、本審査は受けないと思います。
変動金利が固定金利を上回るような上昇は、おそらくあり得ないでしょうしね。
仮審査の申し込み先は営業マンに一存
住宅ローンの比較サイトでは、ネット銀行の金利が低いランキングなんて記事を読ませて、広告や独自のサービスに誘いがちですが、表面的な金利でしかありません。
金利の細かい話は割愛しますが、「ネット銀行が安いんじゃね？」「地元の銀行は金利が高くね？」ずっと、そう思ってました私は、結局、営業さんに金融機関を一任したのです。
みっちりミーティングしてながらネット銀行のカラクリなんかも知ると、いかに自力での住宅ローン比較は視野が狭くて表面的かを痛感しますよ。
で、5つぐらい金融機関を挙げてもらって、さらにゴニョゴニョ(言えない)な部分などの観点から総合的に判断してもらって、地方銀行2行とフラット35に絞り込んだのです。
結果としてすべての仮審査を通過したので、ネット上の情報がいかに実務的でないかを知りました。
変動金利を選択しましたけど、けっこうイイ感じの金利を提示してもらってます。
向こう1年間は提示した金利がベースとなるので、任せてよかったなと思っています。
やはり餅は餅屋です。
仮審査(事前審査)の申し込みで必要なもの
仮審査に必要なものをリストアップしておきます。
ただし金融機関によっては違いがあるようなので、あくまでも参考程度にしといてください。
また会社員やフリーランスでは、もしかすると求められる資料も変わってくる可能性があります。
金融機関へ提出したリスト
- 事前申込書
金融機関指定のフォーマット(転写式になっているケースもある) - 運転免許証の裏表コピー
- 保険証の裏表コピー
- 確定申告書(過去3期分)
フリーランスや個人事業主の方 - 源泉徴収票(過去3年分)
契約社員や派遣社員は複数年分求められるケースがある
書類の受け渡しや金融機関との連絡は、すべて相談している営業さんが代行してくれました。
この時点では、まだどこのハウスメーカーさんとも契約には至ってはいませんが、仮審査は契約前に行われるので、これが一般的な流れです。
作業としては難しくないのですけど、なんだか「審査」という言葉が重く感じられて、まるで受験願書提出のような雰囲気にもなりました。
不動産関連の記事の書き方もよくないですよ、ものすごく審査に対して重い印象を植え付けようとしている気がするので。
多分、受けたことない人が書いてる可能性もありますね。
仮審査にノウハウなし
審査基準は各金融機関が独自のスコアリング、あるいは内部規定で行う完全なブラックボックスであり、受ける側がコントロールできるものではありません。
ネット上には「こうすれば審査に通る！」といった、いかにも別の目的に誘う無責任なノウハウ記事も見受けられますが、騙されないように。
私は銀行員をしている身内からいろいろと聞いたので、そんな記事に釣られないにしましょう。
実際に仮審査を体験して、ネット上で見かける内容と違う部分を挙げてみたいと思います。
年齢によるデメリット
50代半ばで3つの仮審査に通ったわけですから、決定的なものではないといえそうです。
金融機関は原則として完済時の年齢を定めていますが、返せるんだったら年齢や手段はさほど重要ではないのかもしれません。
融資の条件として団信と抵当の第1順位という強烈なクサビが打ち込まれていますから。
なぜ年齢を必要とするかは、推測ですが就労期間を知るためではないかと思っています。
たとえば仮に50歳の人が勤続28年、転職は数回あっても同様の就労期間であれば安定した収入が見込めると判断するのでしょう。
その推測の理由は私の奥さんの無職期間(実際は産休)について、電話で問い合わせが直接あったからです。
それで確信に近いものを感じました。
世帯としての返済力
今回は収入合算で進めています。
参考までに・・・。
- 収入合算
配偶者・パートナー・親族の合計収入を元に借入可能額を増やす手段。
ローンは1本化できるが連帯保証や連帯債務を求められる。
合算者は団信に加入できないケースが多いので民間の保険でカバーが必要。 - ペアローン
夫婦・パートナーなど、それぞれが主債務者となってローンを組む2本立て。
それぞれ団信に加入できるが万一の時はローン全額が免除対象にはならない。
諸費用もふたり分。
単独での契約ではなく夫婦での返済力という面で、収入合算という作戦は功を奏したのかもしれません。
仮審査の所感
少なくとも今の実感としては、
「年齢が高いから無理」
「フリーランスだから無理」
と単純に言い切れるものでもなかったのかも、というぐらいです。
だけども通ったから安心という認識もしてないですね、私の場合は・・・。
本審査も控えてますから、それまでに金利が上昇しないことを祈ります。
まとめ
住宅ローン選びは営業マンに任せたて正解とは言いませんけど、納得はしています。
自分でやってたら有利な条件を引き出せなかったと思います。
基準金利・適用金利・優遇金利さらには保証についても金利上乗せ・一括前払い・融資手数料型などもありますから、それら理解してなければ比較検討なんて無理ではないでしょうかね。
団信についても、ほんの一部しかネット上では出てませんから、普段から金融機関と情報交換している営業さんを信頼したほうが得策かと。
