どういう項目があるのか、いくらかかるのか、コストダウンできないのか、支払方法は、保証料と融資手数料の違いは何か、そもそもどこで(場所)契約を結ぶのか、などなどまとまった情報が欲しいと思うでしょ？

ということで、借りる側になって見えてきた、これらのナゾを解き明かしたいと思います。

住宅ローンの諸費用一覧

住宅ローンだけでなく諸費用っていろいろなシーンで発生します。

たとえば土地を買うなら仲介手数料が必要ですし、家を建てるときも地鎮祭や建築確認申請の手数料とか諸費用に含まれます。

そのほか税金・登記費用・契約書に貼る印紙代なんかも該当しますし、なんなら火災保険も含めると、しれっと積み上がって結構な金額になるんです。

まずは住宅ローンの諸費用を知って、あわよくばコストダウンを考えましょう。

融資手数料(事務手数料)

銀行に支払う文字通りの手数料ですね。

定額か定率かは銀行によって異なりますが、どちらのコスパが良いかといえば、個人的には定額かなと思います。

低額だと数万円レベルなので。

これが定率だと借入の2.2%が相場ですので、結構な負担になると思います。

保証料

返済が滞った際、保証会社に立て替えてもらうための費用です。

一括払いか金利上乗せかのほぼどちらかパターンに集約されるようで、前者が借入額の2%など銀行側で設定され、後者だと0.2%前後が適用金利にプラスされます。

前述の融資手数料(事務手数料)が定率のときは、保証料込みとなっているケースもあります。

団信保険料

標準的な保障内容であれば別途支払う必要がなく、適用金利の範囲で済みますが、がん保障や三大疾病などの特約を付ける場合は、金利が0.1～0.3%前後ほど上乗せとなります。

印紙税

住宅ローンの契約を交わす際、契約書に印紙を貼り付けて納税は完了します。

借入金額によって印紙税額が異なります。

No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁

www.nta.go.jp

国税庁のサイト内で確認したいときは、第1号文書「金銭消費貸借契約書」を見てください。

なんと電子契約の場合は非課税なんですけど、まだ、お目にかかれない可能性も・・・。

土地の購入や建築工事請負の契約においては印紙税の軽減措置が行われています。
(令和9年3月31日まで)

No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

www.nta.go.jp

登録免許税(抵当権の設定)

銀行は土地や建物に第一順位の抵当権の設定を条件に融資をするのですが、この登記の際に発生する税金を指します。

借入金額の0.4%が定率ですが一定の要件を満たすと0.1%へ引き下げられます。
(令和9年3月31日まで)

No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

www.nta.go.jp

抵当権の設定とは「もしも住宅ローンの返済が不能となった場合に、建物と土地を競売にかけて回収するための手続き」と表現すればわかりやすいでしょうか。

だから銀行は団信・抵当権・保証会社の3つの融資未回収セーフティーネットを構築しているといえます。

もうガチガチに固めてくるよね・・・。

そりゃそうですよね。

司法書士報酬

登記の手続きを代行してくれる司法書士さんへ支払う報酬ですね。

大体、5～10万円ぐらいかと。

ちなみに士業でお友達価格は聞いたことありません。

火災保険料・地震保険料

住宅ローンでは火災保険の加入を条件にしている銀行がほとんどだと思います。

補償内容で保険料は変わりますが契約期間・支払い方法・決済方法が選べます。

• 契約期間：1～5年(最長)の年単位で設定可能
• 支払い方法：5年一括払い・年払い・月払いなど
• 決済方法：クレジットカード・口座振替・請求書(払込用紙)払いなど

5年分を一括払いすると最も割引幅が大きいようですが、これも資金計画次第ですね。

クレジットカードでの支払いだとポイントが貯まっていいかも。

適合証明費用(物件検査費用) ※フラット35のみ

国(住宅金融支援機構)のバックアップで成り立っている住宅ローンですから、独自の基準のクリアが絶対条件だとか。

第三者機関を通じてチェックして、お墨付きを示すのが適合証明書です。

費用は定額で55,000円になってました、私の見積もり書には。

ただフラット35は諸事情あって本審査は受けないので、この分の費用負担はありません。

つなぎ融資の費用

つなぎ融資だけ別格扱いにしました。

注文住宅では、ほとんどのケースで避けては通れない、諸費用というレベルを超えた短期ローンの印象が強いので。

つなぎ融資を改めて説明すると、土地代金と建築工事の代金(着工金や中間金ほか)など、住宅ローン実行までに数回ある支払いを立て替える目的で利用する融資です。

土地と建物工事は住宅ローンが使えない

住宅ローンは新しい家が引き渡されてからスタートするので、土地代金や建築工事代金には適用されません。

ぶっちゃけ現金一括払いが本来のスジであるからこその「つなぎ」なんですよね。

私も到底無理なんで、つなぎ融資のお世話になります。

現に土地の購入と建築工事請負の契約を結びましたが、支払っているのは前金だけ。

着工はかなり先ですが、土地代金は払っておくべきところを、待ってもらっている状況ですね。

つなぎ融資を扱わない銀行もある

意外なことに、つなぎ融資の取り扱いがない銀行は多いようですね。

ネット銀行を調べたらは、どこも触れられていませんでしたから、注文住宅だと相性がよろしくないのかも。

ネット銀行以外でも、つなぎ融資を取り扱ってない銀行と承知で、何らかの理由で住宅ローンを組みたい場合は、その銀行が提携しているノンバンクなどが相談先になるのがわかりました。

また「分割融資」なら取り扱う銀行は多いそうで、これは住宅ローンそのものを土地購入など支払いが発生する段階で、分割して実行するしくみです。

ただ分割して実行する都度、利息のみ、あるいは元金のみなど返済が始まるケースも見受けられますし、手続きも複数回必要になるようで、賃貸住まいなら二重払いになる前提となりますね。

つなぎ融資の実際の費用

えー、私の場合、建築工事請負契約時の見積もりでは、ウン十万です・・・。

あくまでも見積もりですので、実際の支払い金額は、その時になってみないとわかりません。

コストダウンが可能な諸費用項目

税金は無理です・・・。

それ以外で可能性がある項目を、もうホント簡単にコストダウンのポイントだけ挙げて、そろそろ終わります。

火災保険料・地震保険料

• 補償内容を絞る
• 家財保険の金額を下げる
• 免責金額を設定する
• 複数社で比較検討する

融資手数料(事務手数料)と保証料

直接のコストダウンはできませんが、3パターンに分けて、違いを示したいと思います。

5,000万円を借りた場合で計算しますね。

1. 手数料定率2.2% ＋ 保証料0円(ネット銀行など)
   融資手数料：110万円
2. 手数料定額 ＋ 保証料一括前払い(メガバンク・地銀パターンA)
   融資手数料：55,000円(銀行により3.3～5.5万円と幅があるため最高値を示す)
   保証料：約100万円
3. 手数料定額 ＋ 保証料金利上乗せ(メガバンク・地銀パターンB)
   融資手数料：55,000円
   保証料：0円（金利に0.2%上乗せのため)

初期費用は3が格段に低く抑えられますが、トータルコストは返済期間によっては最も高くなりやすいです。

早期完済・借り換えの予定があるなら、別ですけど。

つなぎ融資の費用

つなぎ融資より金利が低い分割融資と、どちらが元金部分以外で安上がりになるかという視点がポイントですね。

ただ前述したように、分割融資もデメリットはあります。

司法書士報酬

銀行やハウスメーカーと繋がりがある司法書士さんが担当しますけど、顔見知りがいれば、お願いしてみては。

まとめ

住宅ローンは簡単に比較できそうで、実はそうでもないです。

めちゃくちゃ複雑です、細部まで見れば。

金利を比較したところで、それが契約時の適用金利じゃないですし、ご覧のように手数料や保証料が絡んでくると一時的な負担だけじゃなくトータルで見なくちゃなりません。

ややこしいですよ。

はたして、どうなることやら。