しかし、この時点では審査が通らない可能性が残っていました。

そこで少しだけ審査基準が優しいフラット35を営業さんに勧められて、保険の意味で仮審査を申し込みをしたのです。

満額回答には至りませんでしたが、無事に審査は通過。

ほぼ同時期に変動金利の住宅ローン仮審査も通ったので、比較検討した結果、本審査は受けない方針にしました。

本審査を受けない理由

大体、予想できると思いますが、改めて。

固定金利に安心感を感じなかった

金利が変わらない、返済額が一定だと支出の見通しが立てやすいので安心です・・・といった論調がありますが、ずっと疑問に感じていました。

• 金利が変わらない
  変動金利と比較して1～2%高い水準のため総返済額は大きくなる。毎月の負担も同様。
• 支出の見通しが立てやすい
  償還表を見れば固定金利だろうが変動金利だろうが関係なく見通しは立てられる

固定金利で負担が大きければ、金利の低い住宅ローンに借り換えるとよい、みたいな内容も見受けられますけど、それなら最初から低い金利でスタートしたほうが手間が省けてよくないですか。

満額回答ではない

フラット35だけ借入希望額より1割ほど下げた融資金額を条件に審査が通っています。

やはり審査が少し優しい分、ちょっとでもリスクを回収しようとしたのかも。

フルローンは無理やから自己資金を投入しろというメッセージでしょう。

自己資金の投入が必要

要するに頭金ですね。

フルローンは無理だったので、いかに頭金を捻出するかという課題が新たに出てきます。

もともと借入希望額は5500万円でしたが、融資額のMAXは5100万円との回答でしたから、この時点で400万円の不足です。

さらに物件価格の9割以下の借り入れだと金利を抑えられる優遇のしくみがフラット35にはありましたので、それを狙うとしたら実際の借入金額をさらに抑えなければなりません。

• 5500万円(見込み物件価格)×90%=4950万円以下での契約

よって少なくとも550万円以上の頭金が必要になるんです。

これは厳しい。

好都合な銀行の85歳未満での完済というルール

金利差に目が行きがちですが、借入期間(完済までの期間)に違いがあり、銀行のほうが個人的には好都合なんです。

フラット35は80歳未満で完済が基本

仮に今が55歳、8月が誕生日で融資実行日を11月とすると、返済期間は24年です。

申し込んでから数か月後には56歳になりますが、55歳時に申し込みをしているため、11月の融資実行日では55歳を返済期間の基準として扱います。

これが誕生日を過ぎて申し込みした場合、11月の融資実行日では56歳が計算基準となり、1年短い23年ローンで設定されます。

仮審査通過済みの銀行は85歳未満での完済がOK

銀行はフラット35と違い、融資実行日の年齢を基準に返済期間が確定します。

ゆえに前述の仮条件を流用すると80歳未満で完済するなら23年ローン、85歳未満なら28年ローンになります。

漠然と85歳の直前まで返済は続けたくないなあ、という気持ちにはなりましたが、よくよく考えると好都合だと気付きました。

このアドバンテージを活かさない手はありません。

返済期間の長さを味方にする

返済期間が長いほど総返済額は多くなりますが、毎月の返済額を抑えられるのが住宅ローンの特徴です。

この特徴を活かします。

85歳未満で完済する返済計画を組み、できるだけ毎月の返済額を下げます。

この時点では総返済額を気にせず、住宅ローン減税が適用される13年間、なんとかふんばって返済し、還付された税金を原資に繰り上げ返済を14年目から行い、返済期間を短縮していく算段です。

月々20万の返済を想定していますが、これが19万円台あるいは18万円台になれば、かなりの負担軽減になります。

そのうえで繰り上げ返済を実施すれば、返済期間の短縮と元金および利息を減らせますので、何もしないよりはマシだと思っています。

まとめ

フラット35は私の場合、適切な選択肢といえそうにありません。

おそらく変動金利の住宅ローンとなるでしょう。

金利上昇の不安はありますが、予想もできない現象に気をもんだところで、どうしようもありません。

フラット35以上に変動金利が上昇すれば、そこではじめて後悔がうまれるでしょうけど、その確率も計算できないので、やはり低い金利と最長の返済期間でのスタートがベターかなと思ってます。